TIENDOCHUNGCU.COM – các trường hợp chuyển nhượng bất động sản không phải đóng thuế

I. Thuế thu nhập cá nhân khi bán đất, chung cư 2019 được tính như thế nào ?

Khi thực hiện mua bán nhà ở; cả hai bên bán và bên mua đều phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính nhất định với Nhà nước:

Bên bán: Phải đóng thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng nhà đất; với mức thuế suất 2 % giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất từng lần.
Bên mua: Phải đóng lệ phí trước bạ 0,5% giá trị ghi trong hợp đồng; căn cứ theo Điều 7 nghị định 140/2016/NĐ-CP; lệ phí chứng thực căn cứ theo Điều 3 Thông tư liên tịch số 62/2013/TTLT-BTC-BTP; lệ phí địa chính.

Như vậy khi khai giá mua bán nhà thấp cả hai bên đều được lợi. Tuy nhiên việc khai giá quá thấp cũng chứa đựng nhiều rủi ro. Bởi nếu bị cơ quan có thẩm quyền phát hiện; có thể bị truy thu thuế, xử phạt hành chính.

>> Xem thêm: Nhà đất trong diện quy hoạch có được mua bán, chuyển nhượng ?

II. Khi chuyển nhượng BĐS thì người bán có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân bằng 2% giá trị BĐS. Tuy nhiên, có 2 trường hợp được miễn thuế khi mua bán nhà đất.

1. Mua bán giữa người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng.

Theo điểm a, khoản 1, Điều 3, Thông tư 111/2013/TT-BTC; thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản; (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản); giữa vợ với chồng; cha, me đẻ/nuôi, với con đẻ/nuôi; cha, mẹ chồng/vợ với con dâu/rể; ông, bà nội/ngoại với cháu nội/ngoại; qnh chị em ruột với nhau.

Ngoài ra, trường hợp bất động sản do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân; được xác định là tài sản chung của vợ chồng; khi ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết; thì việc phân chia tài sản đó thuộc diện được miễn thuế.

2. Người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, một thửa đất.

Theo điểm b, khoản 1, Điều 3, Thông tư 111/2013/TT-BTC; thì thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở; quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân; trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở; quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì không phải nộp thuế (chỉ đất ở được miễn các loại đất khác thì vẫn phải nộp thuế).

Trong trường hợp này muốn được miễn thuế thu nhập cá nhân thì phải đáp ứng đủ 3 điều kiện sau:

Điều kiện 1:

Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng.

Điều kiện 2:

Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tối thiểu là 183 ngày. Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp giấy chứng nhận.

Lưu ý: Riêng trường hợp được cấp lại, cấp đổi thì thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở; quyền sử dụng đất ở được tính theo thời điểm cấp Giấy chứng nhận trước khi được cấp lại, cấp đổi.

Điều kiện 3:

Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở. Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà; quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.

Trách nhiệm của cá nhân khi mua bán nhà đất: Nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế do cá nhân chuyển nhượng bất động sản tự khai và chịu trách nhiệm. Nếu phát hiện không đúng sẽ bị xử lý truy thu thuế và bị xử phạt vi phạm.

>> Xem thêm: Tư vấn về việc hủy bỏ hợp đồng mua bán nhà, chung cư đã công chứng

III. Hướng dẫn nộp thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất, nhà chung cư

A. Hồ sơ khai thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở bao gồm:

Tờ khai thuế TNCN theo mẫu số 03/BĐS-TNCN
Bản chụp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà hoặc quyền sở hữu các công trình trên đất và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó. Lưu ý: Trường hợp chuyển nhượng hợp đồng chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì nộp bản sao hợp đồng chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai ký với chủ dự án cấp I, cấp II hoặc sàn giao dịch của chủ dự án; hoặc bản sao hợp đồng góp vốn để có quyền mua nền nhà, căn hộ ký trước ngày 08/8/2010 (thời điểm có hiệu lực của Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở).
Hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất.
- Trường hợp chuyển nhượng hợp đồng chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì nộp hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đã được công chứng; hoặc hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng góp vốn để có quyền mua nhà, nền nhà, căn hộ đã được công chứng.
- Nếu chuyển nhượng hợp đồng chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai từ lần thứ hai trở đi thì các bên phải xuất trình thêm hợp đồng chuyển nhượng lần trước liền kề.
Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế (nếu thuộc trường hợp được miễn thuế TNCN).

B. Nơi nộp hồ sơ khai thuế:

Cá nhân nộp hồ sơ khai thuế cùng hồ sơ chuyển nhượng nhà; đất tại bộ phận một cửa liên thông hoặc Chi cục Thuế nơi có nhà, đất chuyển nhượng. Trường hợp ở địa phương chưa thực hiện quy chế một cửa liên thông thì nộp hồ sơ trực tiếp cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có nhà, đất chuyển nhượng.
Trường hợp cá nhân chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì khai thuế; nộp thuế TNCN tại Chi cục Thuế địa phương nơi có nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; hoặc tổ chức, cá nhân được cơ quan thuế ủy nhiệm thu.

C. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế:

Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

D. Thời hạn nộp thuế:

Thời hạn nộp thuế là thời hạn ghi trên Thông báo nộp thuế của cơ quan thuế.
Khi nộp hồ sơ khai thuế thì cơ quan thuế sẽ tính và đưa thông báo số thuế phải nộp. Theo đó, người nộp thuế sẽ nộp theo đúng số tiền ghi trên thông báo.