“Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam về “Thực trạng sức khỏe thị trường BĐS”, lượng giao dịch quý I năm 2023 còn chưa đến 50% so với năm ngoái. Cả nguồn cung và cầu của thị trường đều sụt giảm nghiêm trọng khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản chìm trong khó khăn.

Tuy nhiên, trong bối cảnh đó vẫn có những phân khúc đang hoạt động hiệu quả. Để làm rõ hơn câu chuyện này, chúng tôi có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Trung Khiêm, Tổng Giám đốc công ty Quản lý và Phát triển nhà Dũng Land.

PV: Trạng thái trầm lắng dường như vẫn bao phủ toàn thị trường, vậy ông có đánh giá như thế nào về thị trường bất động sản trong nước năm 2023? Ông Nguyễn Trung Khiêm: Thực tế, từ quý IV/2022, do ảnh hưởng từ các chính sách tiền tệ thắt chặt và yếu tố vĩ mô của nền kinh tế, thị trường bất động sản đã rơi vào trạng thái khó khăn. Bước sang năm 2023, tuy có một số động thái tích cực từ Chính phủ như quyết định giảm lãi suất và hỗ trợ tín dụng, nhưng các giải pháp trên chỉ tháo gỡ phần nào về cơ chế, pháp lý. Nhìn chung, khó để kỳ vọng sự đột phá trong ngắn hạn. Bởi vậy, tôi cho rằng nửa sau năm 2023 thị trường sẽ còn nhiều khó khăn và thách thức. Các doanh nghiệp và nhà đầu tư thay vì chờ giải cứu, cần tìm cách “tự cứu lấy mình” để vượt qua thời kỳ này.

PV: Trong bối cảnh đó, theo ông đâu là cơ hội cho doanh nghiệp và nhà đầu tư trong giai đoạn này? Ông Nguyễn Trung Khiêm: Về phương diện đầu tư, khủng hoảng luôn là cơ hội mua tài sản tốt. Thời kỳ này trước tiên sẽ là cơ hội cho các doanh nghiệp, cá nhân đang sở hữu tiền mặt để giải ngân. Đồng thời, đây cũng là cơ hội để nhìn nhận lại cách thức phân bổ vốn và quản trị rủi ro. Bên cạnh những sản phẩm tăng trưởng, rõ ràng đã đến lúc nhà đầu tư cần tìm hiểu và thêm vào danh mục của mình những sản phẩm an toàn để tự bảo vệ mình trong biến động.

PV: Bất động sản dòng tiền là khái niệm được nhắc đến rất nhiều gần đây, ông có thể cho biết thêm thông tin về dòng sản phẩm này? Ông Nguyễn Trung Khiêm: Khi đầu tư một loài tài sản, có hai yếu tố tạo nên lợi nhuận là sự tăng giá của tài sản (thường được gọi là lãi vốn) và thu nhập thường xuyên sinh ra từ tài sản (được gọi là dòng tiền). “Bất động sản dòng tiền” là cách gọi dùng cho các loại hình bất động sản có khả năng vận hành, cho thuê nhằm tạo ra nguồn thu định kỳ cho người sở hữu. Đây chưa phải là một thuật ngữ chính thức. Tuy nhiên, những năm gần đây, nhất là từ sau khi đại dịch Covid-19 diễn ra, các bất động sản dòng tiền nổi lên như một giải pháp đầu tư an toàn và hiệu quả, bất chấp đại dịch hay suy thoái kinh tế. Điều đó đã khiến cho khái niệm này dần trở nên phổ biến.

Các sản phẩm bất động sản dòng tiền trong nội thành vẫn có nhu cầu cao PV: Có những loại hình bất động sản dòng tiền phổ biến nào thưa ông? Ông Nguyễn Trung Khiêm: Xét về mục đích sử dụng, có thể chia bất động sản dòng tiền thành hai nhóm chính là bất động sản lưu trú và bất động sản kinh doanh. Nhóm bất động sản lưu trú có thể kể đến: nhà ở mặt đất, căn hộ chung cư, căn hộ dịch vụ, khách sạn, homestay, villa nghỉ dưỡng, khu cắm trại, khu du lịch… Còn với nhóm nhu cầu kinh doanh, bất động sản có thể được thuê để làm cửa hàng, siêu thị, làm văn phòng, kho xưởng, cùng với đó là bất động sản khu công nghiệp…

PV: Theo ông đâu là nguyên nhân bất động sản dòng tiền hấp dẫn với doanh nghiệp và nhà đầu tư trong giai đoạn này? Ông Nguyễn Trung Khiêm: Một số ưu điểm của bất động sản dòng tiền là: – Tạo nguồn thu nhập tốt, đều đặn và ổn định. – Nhu cầu thuê kinh doanh, lưu trú luôn sẵn có trong nhiều bối cảnh kinh tế khác nhau, nhất là ở các thành phố lớn, có tỷ lệ nhập cư cao. – Lợi nhuận đến từ cả hai nguồn: dòng tiền và lãi vốn, qua đó giúp nhà đầu tư có nhiều lựa chọn chiến lược khác nhau. Tất nhiên, không phải sản phẩm bất động sản dòng tiền nào cũng mang lại hiệu suất như kỳ vọng. Ở Việt Nam có nhiều sản phẩm bất động sản được hứa hiện dòng tiền “trên trời”, tuy nhiên khi vận hành thì kết quả lại kém xa so với dự kiến. Vì vậy nhà đầu tư cần thật sáng suốt trước khi quyết định.

Ông Nguyễn Trung Khiêm – TGĐ Công ty Quản lý và Phát triển nhà Dũng Land PV: Vậy ông có lời khuyên nào dành cho các nhà đầu tư cá nhân khi tìm hiểu và lựa chọn sản phẩm bất động sản dòng tiền? Ông Nguyễn Trung Khiêm: Khi đầu tư bất động sản dòng tiền, nhà đầu tư nên chú ý nhu cầu của khách thuê lưu trú. Chẳng hạn khu vực dân cư đồng đúc, khu du lịch, vị trí đẹp gần trục đường lớn… là những điều kiện tốt. – Dùng đòn bẩy vốn vay phù hợp. Cần dự phòng tình huống bất động sản vận hành không được 100% hoặc lãi suất tăng một vài phần trăm. – Không quá tin vào cam kết của các doanh nghiệp về mức sinh lời mà nên tự mình kiểm chứng. PV: Xin trân trọng cảm ơn những chia sẻ của ông!

Công ty Cổ phần quản lý và phát triển nhà Dũng Land được thành lập ngày 12 tháng 07 năm 2017. Khởi đầu từ dịch vụ tư vấn, môi giới bất động sản, thuê và cho thuê, hiện tại Dũng Land đã phát triển thành chủ đầu tư uy tín trong lĩnh vực xây dựng; thuê và cho thuê, mua xây cho thuê, bán và quản lý vận hành tòa nhà. BĐS Dũng Land hiện được coi là đơn vị hàng đầu trong lĩnh vực bất động sản dòng tiền tại khu vực phía Bắc.”