Siết vay BĐS: chủ đầu tư dễ ‘ngộp’ – Toàn cảnh Bất động sản Việt Nam

Gần đây, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã điều hành các tổ chức tín dụng siết chặt việc cấp vốn cho các lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro, bao gồm đầu tư hay kinh doanh bất động sản.

Phó thống đốc Đào Minh Tú khẳng định cơ quan quản lý tiền tệ không có chủ trương siết tín dụng bất động sản, mà là kiểm soát chặt rủi ro cho vay trong lĩnh vực này.

Thực hiện theo chủ trương này, một số ngân hàng thương mại đã thông báo dừng cấp vốn cho vay bất động sản. Cụ thể, Sacombank sẽ không cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản tới ngày 30/06 và yêu cầu các đơn vị không thực hiện huy động – cho vay cầm cố cùng lúc. Trong khi đó, Techcombank tạm dừng giải ngân các khoản vay mua bất động sản từ ngày 25/3 tới ngày 1/4.

Bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó Giám đốc Savills Hà Nội

Hai đối tượng chính sẽ chịu ảnh hưởng trực tiếp từ việc siết tín dụng là chủ đầu tư/nhà phát triển và người mua nhà để ở. Đây cũng là hai đối tượng đại diện cho nguồn cung và nguồn cầu của thị trường.

Về phía chủ đầu tư/nhà phát triển, việc sử dụng đòn bẩy tài chính là một công cụ hữu hiệu để triển khai xây dựng các dự án bất động sản. Bởi vậy theo bà Vân, khi nguồn vốn vay bị siết chặt, các dự án sẽ bị đình trệ, gây lãng phí cho xã hội, làm xấu cảnh quan và ảnh hưởng đến các ngành nghề liên quan khác như xây dựng, vật liệu xây dựng hay nội thất. Ngoài ra, nguồn cung thị trường cũng sẽ sụt giảm khi nhiều dự án chưa hoàn thiện thi công, giảm nguồn cung.

3-1653835885.png

Đối với người mua nhà để ở, bất động sản là tài sản có giá trị lớn. Do vậy, những người mua nhà có nhu cầu thực nhưng không đủ tiềm lực tài chính cũng sẽ cần nguồn vốn vay từ các tổ chức tín dụng. Do đó, siết chặt tín dụng sẽ làm giảm khả năng tiếp cận nguồn vốn vay cho đối tượng có nhu cầu nhà ở thật. Khi cung cầu không gặp nhau, lĩnh vực bất động sản có thể sẽ trải qua những trường hợp như thị trường đóng băng hoặc nợ xấu ngân hàng.

Hiện nay, ngành bất động sản đang chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khác nhau, trong đó bao gồm siết chặt tín dụng. Điều này có thể khiến thị trường hoạt động chậm lại trong ngắn hạn. Tuy nhiên, để thị trường phát triển lành mạnh trong dài hạn, ngành bất động sản sẽ cần những chiến lược, công cụ khác từ phía cơ quan chính quyền.

Bà Lê Thị Huyền Trang, Giám đốc Nghiên Cứu & Tư Vấn JLL Việt Nam

Một số chủ đầu tư không trường vốn, đang dựa vào nguồn vốn ngân hàng và trái phiếu, sẽ phải nỗ lực tìm kiếm các nguồn vốn khác, ngoài ngân hàng và điều này sẽ cần thời gian để các doanh nghiệp kịp tìm giải pháp. Những hạn chế trong việc tiếp cận nguồn vốn này có khả năng sẽ tác động đến tiến độ phát triển của dự án, khiến nguồn cung vốn đã giới hạn do giới hạn quỹ đất, thủ tục cấp phép kéo dài, đứt gãy chuỗi cung ứng ảnh hưởng nguyên vật liệu xây dựng do đại dịch càng bị tác động hơn.

4-1653835885.png

Về phía nguồn cầu, hiện người mua nhà, đặc biệt là những người mua nhà có nhu cầu ở thực vẫn có thể tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng và chưa gặp khó khăn hay thay đổi đáng kể. Đối với người mua đầu tư, có khả năng ngân hàng sẽ đánh giá kiểm soát chặt chẽ hơn về khả năng chi trả cũng như loại hình bất động sản giao dịch, tuy nhiên, thay đổi trong quy trình này sẽ khác nhau giữa các ngân hàng tùy vào hạn mức tín dụng còn lại cho mảng BĐS, cũng như chiến lược của mỗi ngân hàng, và sẽ cần thêm thời gian để thấy được những tác động rõ nét.

Riêng đối với dòng sản phẩm cao cấp, một phân khúc vốn thu hút phần lớn các nhà đầu tư (bao gồm đầu tư cho thuê hay ăn chênh lệch), có vẻ sẽ là phân khúc bị ảnh hưởng nhiều nhất trong bối cảnh tín dụng thắt chặt. Tuy nhiên, trên thực tế khi xem xét tác động của tín dụng vào phân khúc trong bối cảnh nguồn cung trên thị trường đang ngày càng trở nên khan hiếm trong những năm qua, đồng thời các kênh đầu tư khác như vàng, chứng khoán cũng trở nên kém hấp dẫn, nhu cầu khách hàng cần nơi trú ẩn vào BĐS để tránh rủi ro lạm phát, thì sẽ thấy tác động của chính sách từ phía cầu cũng sẽ không quá đáng kể.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam

Các chính sách nhằm điều tiết dòng vốn “chảy” nhiều hơn vào các ngành sản xuất và hướng đến những người có nhu cầu ở thực nhằm giúp họ có được chốn an cư là hết sức quan trọng và cần thiết. Những chính sách như vậy sẽ từng bước khiến cho thị trường BĐS cũng như nền kinh tế nói chung phát triển ổn định và bền vững hơn.

1-1653835885.png

Tuy nhiên việc siết tín dụng nên được thực hiện thận trọng, không quá đột ngột vì không ít chủ đầu tư phụ thuộc nhiều vào tín dụng ngân hàng để phát triển các dự án. Các chủ đầu tư uy tín cũng nên được xem xét tạo điều kiện tiếp tục được tiếp cận tín dụng để mở rộng kinh doanh, làm lợi cho thị trường. Việc thiếu nguồn vốn tín dụng sẽ khiến một số chủ đầu tư phải điều chỉnh quy mô dự án, khiến cho nguồn cung ít đi. Với những người có nhu cầu ở thực đã có nguồn tiền đủ điều kiện để vay ngân hàng mua các dự án cao cấp, họ có thể gặp khó khăn hơn trong việc tiếp cận nguồn vốn vay, tâm lý phần nào cũng đắn đo hơn, ít nhiều ảnh hưởng đến thanh khoản của thị trường.

Không ít chủ đầu tư của các dự án cao cấp đã có những phương án chuẩn bị cho nhiều kịch bản khác nhau của thị trường, trong đó bao gồm cả việc chuẩn bị vốn. Có thể nói rằng, giai đoạn này, các chủ đầu tư có tiềm lực, kinh nghiệm dày dạn và tầm nhìn dài hạn sẽ có ưu thế trong việc tiếp tục đà phát triển các dự án căn hộ cao cấp.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc batdongsan.com.vn:

Giải bài toán giảm giá bất động sản bằng cách “chặn” đứng tín dụng, chưa ghi nhận thị trường nào làm hiệu quả được. Một điều rủi ro hơn khi giao dịch giảm do tác động từ siết tín dụng thì lượng tồn kho tăng mạnh. Chúng ta không giải quyết được việc tăng giá mà còn tồn lượng tiền trong bất động sản nhiều hơn nữa thì thị trường càng khó khăn.

2-1653835885.png

Cuối năm 2020, các tập đoàn địa ốc Trung Quốc bắt đầu chao đảo sau khi giới chức nước này ban hành chính sách “3 lằn ranh đỏ”. Nhiều doanh nghiệp bất động sản cho biết họ đã không nhận được các khoản tín dụng mới từ các ngân hàng mặc dù các nhà hoạch định chính sách và cơ quan quản lý nhiều lần đảm bảo rằng lĩnh vực BĐS sẽ không bị vỡ nợ và sẽ yêu cầu các ngân hàng gia hạn các khoản vay.

Tuy nhiên, báo chí quốc tế đưa tin vừa qua, nhà chức trách Trung Quốc đã phải thúc đẩy quá trình phục hồi thị trường bất động sản bằng nhiều biện pháp, sau khi nhận thấy nền kinh tế bị ảnh hưởng nghiêm trọng từ hệ lụy của việc thắt nguồn vốn vào bất động sản. Nếu thông tin chính xác, thì có thể thấy họ đang dần rút kinh nghiệm. Tuy nhiên, việc “sửa sai” muộn màng đang khiến đà hồi phục của thị trường bất động sản nước này diễn ra chậm và mang tới những cảnh báo đỏ cho nền kinh tế của đất nước tỷ dân.



Source link