Sau chuỗi series “Đòn bẩy tài chính trong BĐS”, em cũng đã nhận được rất nhiều c…

Sau chuỗi series “Đòn bẩy tài chính trong BĐS”, em cũng đã nhận được rất nhiều câu hỏi và ý kiến của anh chị hỏi về vấn đề LS khi đi vay và phương thức để có thể tối ưu hóa dòng tiền đi vay. Thì hôm nay, em lại tiếp tục làm chuỗi series về LS vay dành cho các anh chị có nhu cầu và thắc mắc nha! (Anh chị không có nhu cầu có thể đọc và cho em ý kiến nếu có gì không hợp lý nhé)

Cụ thể thì hiện nay khi đi vay, NH thường có 3 loại LS được đưa ra và KH nên cân nhắc thật kỹ đó là: LS ưu đãi, LS thả nổi và LS thực trả.

Đầu tiên, em sẽ so sánh LS ưu đãi và thả nổi trước để anh chị có thể dễ nhìn và dễ hiểu hơn nhé!

Phần 1: LS ưu đãi và LS thả nổi

*Lãi suất ưu đãi: là những con số LS thấp ban đầu được NH đưa ra nhằm thu hút người đi vay. Thông thường mức LS ưu đãi này sẽ có thời hạn cụ thể chứ không giữ ở mức cố định mãi mãi. Có thể nói LS ưu đãi là LS cố định trong vòng 12-24 tháng.

Ví dụ: Anh A vay NH số tiền 1 tỷ trong vòng 10 năm, LS ưu đãi năm đầu sẽ được áp dụng là 8%/năm.
Tiền gốc phải trả: 1 tỷ / 120 tháng = 8,33 tr/ tháng
Tiền lãi phải trả : 80tr / 12 tháng = 6,67 tr/ tháng
=> Tổng phải trả: 15 tr/ tháng

Với thu nhập của 2 vợ chồng trên 30 tr/ tháng, trả nợ NH 15tr/ tháng thì còn lại 15tr để chi phí , ăn ở sinh hoạt là 5tr, tiền học hành cho con là 4tr, chi phí khác 3tr còn dự phòng 3tr/ tháng phòng trường hợp đau bệnh => anh A cảm thấy mức LS như vậy là chấp nhận được.

*Lãi suất thả nổi: Lãi suất thả nổi là lãi suất cho vay được điều chỉnh theo định kỳ nên sẽ thay đổi theo thời gian. Mức điều chỉnh và kỳ hạn điều chỉnh lãi suất sẽ theo thỏa thuận giữa người vay và ngân hàng (theo quy định của pháp luật) và được ghi rõ trên hợp đồng vay vốn. Lãi suất thả nổi được điều chỉnh theo lãi suất tham chiếu hoặc theo chỉ số lạm phát nên nó không cố định trong suốt thời hạn vay. Thông thường, kỳ hạn điều chỉnh lãi suất là 3 tháng/ lần, 6 tháng/lần hoặc có thể 12 tháng/lần.

Thường xuất hiện trong hợp đồng vay thế chấp (mua nhà, mua xe,…) trung và dài hạn.

LS thả nổi = LS tham chiếu + Biên độ lãi suất

LS tham chiếu sẽ thay đổi liên tục tùy theo biến động thị trường hay chính sách của từng NH theo từng thời điểm.

Ví dụ: Tiếp tục với trường hợp anh A, LS sau ưu đãi tăng mạnh thêm 4,5%/ năm, là 12,5%.
Tiền lãi phải trả theo dư nợ giảm dần: 900tr (dư nợ còn lại) x 12,5% / 12 = 9tr375/tháng

=> Tổng số tiền hàng tháng: 9,375tr + 8,33tr = gần 18tr/tháng

Vậy thì chi phí 12tr/ tháng để sống ở TP lớn là có thể không đủ, ví dụ tiền ăn ở sinh hoạt là 5 tr, tiền học hành cho con 4tr, chi phí khác 3tr, vậy dự phòng đau bệnh???? => không thể xoay sở được.

Hoặc thêm một ví dụ khác:

Chị B vay gói ưu đãi 2 tỷ đồng của một NH, ls 7,2%/năm trong năm đầu tiên để mua nhà. Hết thời hạn ưu đãi, chị nhận được điện thoại của nhân viên NH thông báo hết hạn ưu đãi, đồng thời cho biết mức lãi suất được điều chỉnh lên mức 10,8%/ năm.

Tuy nhiên, chỉ sau hơn 2 tháng, chị B cảm thấy sốc khi tiếp tục nhận được tin nhắn từ NH thông báo LS cho vay tăng lên mức 11,4%/ năm.

Những năm gần đây, các NH hay đẩy mạnh cho vay mua nhà và áp dụng các mức LS ưu đãi (từ 6 tháng đến 2 năm đầu tiên), sau đó hết thời gian ưu đãi sẽ là LS thả nổi dựa vào LS huy động kỳ hạn 12 tháng hoặc 13 tháng (tại thời điểm điều chỉnh LS cho vay) + biên độ tùy NH.

Thực tế, dù LS huy động có giảm khá sâu nhưng mức LS của kỳ hạn được lấy làm tham chiếu khi tính lãi cho vay thường cũng cao hơn so với mặt bằng chung.

Thanh Tâm FINA sẽ gửi đến cho các anh chị giải pháp để có thể tối ưu hóa dòng tiền của mình khi đi vay vào những bài tiếp theo. Mọi người cùng đón chờ và theo dõi nhé ạ!


Source