NHÀ ĐẦU TƯ CÓ THỂ LÀM GÌ NẾU THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN KHÔNG CÒN HẤP DẪN? Phần 2…

NHÀ ĐẦU TƯ CÓ THỂ LÀM GÌ NẾU THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN KHÔNG CÒN HẤP DẪN?

Phần 2. Nếu thị trường bất động sản khủng hoảng, tôi sẽ làm gì?

Vấn đề 1. Con người thường làm gì khi khủng hoảng?

Khi thị trường khủng hoảng nói chung và lạm phát tăng mạnh nói riêng, với ý thức bảo toàn tài sản của mình, con người có xu hướng tìm kiếm và đầu tư vào các dạng tài sản có giá trị và bảo toàn được giá trị trước khủng hoảng, trước lạm phát. Điều đó lại càng góp phần làm tăng thêm giá trị của các tài sản đó trong thời điểm khủng hoảng, lạm phát.

Vấn đề 2. Những dạng tài sản nào có thể bảo vệ giá trị tài sản của bạn khi khủng hoảng, lạm phát?

Tài sản bảo vệ giá trị trước khủng hoảng, lạm phát thường là tài sản mà tính giá trị được thừa nhận phổ biến ở nhiều phạm vi lãnh thổ, có tính thanh khoản cao. Thường thấy đó là:
– vàng;
– bộ sưu tập được thừa nhận giá trị (ví dụ bộ sưu tập tranh của Da Vinci, Picasso…);
– cổ phiếu của các công ty có thương hiệu, có hiệu quả kinh doanh được kiểm chứng hoặc đảm bảo trong khủng hoảng;
– các bất động sản tạo ra giá trị dòng tiền thường xuyên, ổn định.
Và các dạng tài sản khác, tùy theo kiến thức của mỗi người mà phạm vi tài sản này có thể rộng ra, ở đây tôi chỉ nêu ra vài dạng trong phạm vi kiến thức của tôi.

Vấn đề 3. Tại sao bất động sản tạo ra dòng tiền lại có giá trị trước lạm phát, khủng hoảng thị trường?

– Vì giá trị bất động sản tính theo thời gian lâu luôn tăng giá
– Vì con người có thể sử dụng bất động sản cho nhiều mục đích: ở, cho thuê, sử dụng để kinh doanh, để canh tác…
– Vì tạo ra sự an tâm cho chủ sở hữu: khi con người thấy rằng tài sản của mình đang tạo ra giá trị hiện hữu ngay trước mắt, tạo ra tiền thì họ cảm thấy vững tâm trước khủng hoảng thị trường. Thậm chí dòng tiền tạo ra có thể giúp cho chủ sở hữu giảm thiểu rủi ro hay sống thoải mái trong khủng hoảng. Đó là những giá trị mà không phải tài sản nào cũng làm được.

Vấn đề 4. Tại sao không nên là vàng, bitcoin?

Nếu như bạn đang ở Ukraine, tôi sẽ khuyên bạn ôm chặt lấy vàng và Bitcoin. Vì ở Ukraine hiện nay, con người chỉ quan tâm đến sống, chết, cuộc sống hàng ngày. Chỗ ở của bạn hôm nay có thể là bình địa ngày mai. Nên giá trị của bất động sản bị giảm đến tối thiểu ở đây. Còn sở hữu vàng, bitcoin ở Ukraine: bạn có thể dùng nó để mua được nhiều thứ để tồn tại, nó có thể giúp bạn đi ra nước ngoài tìm kiếm cuộc sống mới. Điều đó mới quan trọng với người dân Ukraine thời điểm này, không phải bất động sản.
Nhưng thực tế là bạn đang ở Việt Nam:
– Việt Nam là nơi mà giá vàng chênh lệch với giá thị trường thế giới rất cao nhưng nếu muốn nhà nước có thể nó làm nó ko cao hơn quá trong nháy mắt (giá trị vàng của bạn giảm), độ chênh lệch mua vào – bán ra khá lớn => vừa mua vàng là bạn đã lỗ ngay thời điểm mua.
– Bitcoin là thị trường mang quy mô thế giới, bạn không phải cá voi, không là trùm cuối, không là người kiểm soát mã nguồn để có thể kiểm soát cuộc chơi. Ngoài ra, quy mô quá rộng và thông tin về thị trường này khó thể kiểm chứng nhanh, khi bạn hiểu vấn đề thì cuộc chơi đã đi một chặng rất dài và bạn chỉ có thể nằm im chịu trận.
Nói chung, quan điểm cá nhân tôi là: bạn chơi một cuộc chơi bạn không biết, không thể biết nhanh hơn người khác, không có quy tắc kiểm soát, bị phụ thuộc vào các cá voi như Bitcoin thì là bạn đang đánh bạc. Đánh bạc khi bạn dư tiền, rủng rỉnh thì okie, ko sao cả. Nhưng nếu đánh bạc khi bạn đang khó khăn thì bạn đang đẩy mình vào nguy cơ cùng đường.
Việt Nam cũng đang rất khác Ukraine, Việt Nam ổn định và không chiến tranh. Vậy thì tại sao bạn lại phải chọn rủi ro trong khi bạn có thể chọn phương án an toàn hơn nhiều mà lợi nhuận có thể ko thua kém?

Vấn đề 5. Bất động sản nào tạo ra dòng tiền?

Dễ thấy ở đô thị đó là: bất động sản mặt tiền, nhà cho thuê, đất cho thuê, văn phòng cho thuê, bất động sản đang tạo ra kinh doanh ổn định…
Ở nông thôn có bất động sản tạo ra dòng tiền không? Có, nhưng thường không tạo ra dòng tiền thụ động. Và bạn phải là người am hiểu giá trị, công năng của bất động sản ở từng khu vực nông thôn cụ thể thì mới có thể tạo ra dòng tiền thụ động từ bất động sản nông thôn. Xin phép không đề cập sâu về vấn đề này vì quan điểm cá nhân là nếu bạn quá am hiểu một sản phẩm và có kế hoạch sử dụng hợp lý thì bạn đã biết cách tạo ra dòng tiền, cho dù sản phẩm đó ở đâu.

Vấn đề 6. Bất động sản tạo ra dòng tiền ở đô thị tương quan gì với lạm phát?

Biểu hiện lạm phát dễ thấy, dễ hình dung nhất đó là nhiều thứ phổ biến mà bạn cần tăng giá, tăng hơn nhiều so với giá trị lao động phổ biến. Giá tăng thì bạn ở nông thôn hay thành thị đều bị ảnh hưởng. Ví dụ: thép tăng giá thì 1kg thép ở nông thôn cũng không thể rẻ hơn 1kg thép ở thành phố.
Nhưng đô thị là nơi con người tập trung nhiều hơn, dễ tạo ra việc làm, dễ tạo ra thu nhập hơn => con người lại có xu hướng đổ dồn về các đô thị. Nhu cầu bất động sản đô thị khi đó sẽ tăng cao hơn => thanh khoản và giá trị lại tăng thêm; bên cạnh đó giá trị khai thác công dụng của bất động sản đô thị cũng sẽ tăng thêm.

Vấn đề 7. Có nên là nhà hẻm nhỏ ở đô thị?

Quá nhiều công dụng để khai thác đối với nhà mặt tiền để bạn có thể hình dung và dễ hiểu nhưng đối với nhà hẻm nhỏ, có lẽ bạn chỉ hình dung đến công dụng là nơi để tồn tại. Và sau đợt covid vừa rồi, các nhà hẻm nhỏ, tối tăm có lẽ sẽ mất đi giá trị ít nhiều so với nhà hẻm to và mặt tiền. Bên cạnh đó, rõ ràng tính thanh khoản của nhà hẻm nhỏ là yếu hơn so với nhà mặt tiền và tính thanh khoản là một trong những yếu tố quan trọng khi đầu tư. Nhưng nếu giá mua nhà hẻm nhỏ quá hấp dẫn thì bạn có thể cân nhắc. Tuy nhiên cái gì mà tự nhiên quá hấp dẫn thì…

Vấn đề 8. Có nên đầu tư đất nền, phân lô ở các tỉnh nhỏ?

Quan điểm cá nhân là bạn nên tránh xa sản phẩm này, ít nhất là giai đoạn sắp tới. Vì các chính sách của nhà nước về quản lý đất đai hiện khá rõ và cách nhà nước mạnh tay từng bước là có thật: siết hồ sơ rồi đến siết thuế rồi đến siết tín dụng…với cách làm có bài bản từng bước và mạnh tay như vậy, tôi nghĩ nhà nước sẽ còn làm mạnh hơn nữa cho đến khi đạt được mục đích: kiểm soát lạm phát, hướng dòng tiền bỏ bớt bất động sản chạy qua kinh doanh sản xuất và đảm bảo an ninh đất đai, an ninh lương thực…còn khi nào nhà nước chấm dứt kiểm soát, tạo thuận lợi trở lại cho bất động sản nói chung thì không ai biết được. Nên cùng với lạm phát, chính sách nhà nước hiện nay và giá trị mua bán bị thổi phồng so với giá trị khai thác của đất ở tỉnh, tôi nghĩ khủng hoảng đất ở tỉnh là không tránh khỏi, bao lâu chấm dứt thì tôi ko dám nói vì tôi không phải là người có quyền làm chính sách.
Tất nhiên nếu bạn có kế hoạch khai thác, sử dụng cụ thể đối với đất bạn muốn mua, bạn kiểm soát được rằng giá trị khai thác sẽ tốt hơn với giá trị mua vào thì quan điểm của tôi là: vô tư đi, bạn đang làm chủ cuộc chơi thì tại sao phải sợ. Hoặc đó là khu vực chắc chắn (tôi dùng từ chắc chắn) sẽ nhanh phát triển cơ sở hạ tầng; hoặc đó là khu vực đô thị của tỉnh và giá trị mua vào còn đang hợp lý so với giá trị khai thác => tại sao phải lo?

Vấn đề 9. Có nên là chung cư?

Nếu như trước đây, các chung cư là một cái gì đó mới mẻ trong cuộc sống của nhiều người dân, một bộ phận người dân mua để trải nghiệm phong cách sống mới so với cuộc sống nhà mặt đất đã phổ biến với văn hóa Việt Nam (tôi là một trong số đó) thì trong khoảng thời gian vừa qua, cách làm có phần tham lam và thiếu trách nhiệm của phần nhiều các chủ đầu tư đã làm cho nhiều người dân có cái nhìn xấu về chung cư, và điều này sẽ không thể thay đổi một sớm một chiều.
Cụ thể thì ở chung cư, khi chấp nhận đánh đổi thay vì sống riêng thành sống chung, chúng ta mong được nhận lại gì? Đó là:
– Giá cả phù hợp: tiêu chí này rất quan trọng và là cơ sở cho nhiều case đầu tư chung cư thành công trước đây. Tuy nhiên hiện nay các chủ đầu tư hầu hết đều set mức giá cho nhiều năm sau, không phải giá phù hợp với mặt bằng chung cư hiện hữu. Đánh đổi góp tiền với mức giá không phải ở thời điểm mở bán mà là cho 3-5 năm sau nhưng lại không thể kiểm soát được thời điểm nhận sản phẩm chắc chắn (nhiều chung cư trễ hẹn bàn giao thậm chí là chủ đầu tư bỏ đi luôn). Rồi giá thị trường 3-5 năm sau hoặc thời điểm bàn giao thực tế có đạt được kỳ vọng như giá tiền bạn đã bỏ ra? Chẳng ai đảm bảo cho bạn cả.
– Pháp lý: Nhu cầu được xác lập và công nhận quyền sở hữu là nhu cầu chắc chắn và luôn có của người đầu tư. Mua 1 bất động sản, bạn có muốn nhận bất động sản mà nhà nước không cấp sổ, hoặc thậm chí là đòi thu hồi đất, đòi hủy sổ, ngân hàng thì không nhận thế chấp? Chắc chắn chẳng ai muốn thế cả. Ở Việt Nam, vì tham lam, vì này vì kia vì nhiều thứ mà nhiều chủ đầu tư đã cho vấn đề pháp lý dự án chung cư trở nên phức tạp, xấu xí trong mắt người mua (kể cả các Chủ đầu tư được cho là lớn). Cũng may là vẫn còn có số chủ đầu tư làm khâu pháp lý rất tốt và hầu hết các dự án đó của họ đều mang lại thắng lợi cho nhà đầu tư, nhưng rất tiếc chủ đầu tư như thế này không nhiều.
– Tiện ích: rất ít dự án của chủ đầu tư Việt Nam đáp ứng được tiêu chí tiện ích phục vụ tốt cho người mua mà đa phần do tham lam, các tiện ích chỉ được bố trí kiểu như cho có, thậm chí một số chủ đầu tư còn biến các tiện ích thành tài sản của họ để họ khai thác thêm (một số chung cư, chủ đầu tư chiếm dụng bãi xe, hồ bơi, không gian công cộng để khai thác, kinh doanh…) và không phải chủ đầu tư nước ngoài nào cũng làm tốt khâu tiện ích. Những ai chuyên ở chung cư sẽ hiểu giá trị của việc đủ tiện ích đáp ứng cho người mua.
– Chất lượng và bàn giao đúng hạn: bạn mua dự án hình thành trong tương lại, điều chắc chắn là bạn không kiểm soát được sản phẩm cụ thể (bạn không thể biết được chính xác view, layout, chất lượng sản phẩm cụ thể, chính xác của căn hộ cho đến khi nhận bàn giao. Đừng tin căn hộ mẫu vì đó là hình ảnh chỉ mang tính minh họa). Bạn cũng không kiểm soát được khi nào chủ đầu tư bàn giao, một vấn đề nhức nhối nhưng phổ biến ở thị trường chung cư Việt Nam và hiện nay chính sách của chúng ta chưa thể bảo vệ cho nhà đầu tư ở khâu này.
– Môi trường sống: trước khi mua chung cư, chúng ta thường tưởng tượng đó là môi trường sống văn minh, trẻ trung, là nơi mà chúng ta có thể nghỉ ngơi, thư giãn sau một ngày làm việc mệt mỏi nhưng chỉ những ai ở chung cư rồi mới biết: văn hóa và trình độ văn hóa của người dân Việt Nam hiện nay nhìn chung chưa đáp ứng được môi trường sống chung cư, kể cả đó có là chung cư cao cấp. Chưa kể các vấn đề không hay về Ban quản trị, Ban quản lý…Những thứ này nó đã quá phức tạp và dễ thấy ở Việt Nam, mỗi người ở chung cư sẽ có nhiều cảm nhận khác nhau nên tôi không đề cập quá nhiều.
– Năng lực chủ đầu tư: mấy ngày nay ai trong chúng ta cũng đều biết câu chuyện kênh trái phiếu của các chủ đầu tư bị kiểm sát chặt chẽ, cổ phiếu thì tụt dốc không phanh, bank thì hạn chế giải ngân => việc huy động vốn của các chủ đầu tư sắp tới (đặc biệt là các chủ đầu tư yếu kém) chắc chắn sẽ rất khó khăn, chưa kể các quy định pháp lý chặt chẽ, khó khăn hơn. Mà chủ đầu tư khó khăn về tài chính thì các dự án…
Với hòm hòm những gì vừa nêu, quan điểm cá nhân tôi là chung cư là sản phẩm đầu tư khi bạn thực sự hiểu các giá trị mà dự án đó mang lại, năng lực, uy tín của chủ đầu tư (uy tín thật sự, đã được kiểm chứng) và chấp nhận những rủi ro nhất định khi mua sản phẩm hình thành trong tương lai. Còn nếu bạn chưa hiểu về chung cư, bạn đừng nên lựa chọn để đầu tư (đặc biệt là các dự án quá nhiều sản phẩm, phải cạnh tranh khi ra hàng). Còn nếu nhu cầu của bạn là ở, tôi nghĩ bạn nên chọn sản phẩm hiện hữu để đảm bảo phù hợp với nhu cầu ở của mình.

Vấn đề 10. Nêu nhiều vậy thì tôi có phương án đầu tư cụ thể nào không?

Tôi không dám khẳng định quan điểm của tôi là tốt, vì mỗi người sẽ có góc nhìn, kiến thức đầu tư, thời gian đầu tư và năng lực tài chính khác nhau. Nhưng do đã chê quá nhiều sản phẩm nên tôi sẽ nêu ra 1 dòng sản phẩm để chứng minh là tôi cũng có quan điểm đầu tư rõ ràng chứng không phải chém gió. Trong phạm vi tài chính, kiến thức hạn hẹp của mình, tôi sẽ mạnh dạn nêu ra 1 trong những dòng sản phẩm mà tôi đầu tư, nếu muốn bạn có thể trao đổi, tranh luận để chúng ta có thêm góc nhìn. Bên cạnh đó cũng xin nói thêm là mỗi dòng sản phẩm sẽ tương thích với từng giai đoạn thị trường chứ không cố định, tôi chỉ nêu quan điêm dòng sản phẩm trong thị trường dự kiến sắp tới.

Nếu lựa chọn sản phẩm trú ẩn để đi qua thời kì lạm phát, khủng hoảng, một trong những sản phẩm tôi chọn sẽ là bất động sản khu vực bán kính 2km quanh các trường đại học.

a. Tại sao là khu vực quanh các trường đại học?
Các trường đại học hiện nay thu hút rất nhiều sinh viên ở tỉnh. Năng lực tài chính (thụ động, chủ động) của sinh viên hiện nay rất khác so với cách đây 15 – 20 năm. Nhu cầu sinh hoạt của sinh viên là rất lớn, lớn hơn rất nhiều so với các đối tượng là công nhân, dân văn phòng. Những điều này làm cho xung quanh khu vực các trường đại học xuất hiện rất nhiều dịch vụ được cung cấp, nhu cầu khai thác, sử dụng bất động sản khu vực này là rất lớn. Và thực tế đã chứng minh là khu vực nào có các trường đại học xuất hiện, giá trị bất động sản khu vực đó phát triển cực kỳ nhanh chóng và được đảm bảo tính thanh khoản, bạn có thể tìm hiểu nhìn lại một số khu vực như: làng đại học, khu vực D2 Bình Thạnh, khu vực Gò Vấp quanh đại học Công nghiệp cách đây 10 năm và hiện tại để có cái nhìn thực tế rằng tôi không nói phét.

b. Tại sao lại là bán kính khoảng 2km quanh các cụm trường đại học?
Đây là khoảng cách thực tế mà khi quan sát thực địa, tôi thấy đây là khoảng cách phổ biến đáp ứng nhu cầu ở và sinh hoạt của sinh viên. Đây là góc nhìn cá nhân tôi.

Vấn đề 11. Nên đầu tư khi nào?

Ngay bây giờ, vì lãi suất hiện tại còn ở mức khá tốt. Đừng đợi lãi suất tăng cao rồi mới đầu tư, vì khi đó cuộc chơi sẽ bớt vui hơn nhiều. Và lúc đó việc giải ngân lại càng khó khăn hơn. Hãy tranh thủ trước khi mùa đông đến
Hãy đầu tư thứ bạn hiểu, đừng gửi bank toàn bộ, vì lãi suất bank gần như chưa bao giờ là công cụ phòng chống lạm phát dài hạn cả.
Tôi cũng xin khẳng định tôi không phải là người của ngân hàng để viết bài này dụ bạn vay, vay hay không là quyền của bạn. Nhưng nếu bạn muốn vay thì tôi có thể trao đổi với bạn một số cách để vay tốt =))
—-
Tất cả chia sẽ trên đây chỉ là góc nhìn cá nhân của tôi, tùy góc nhìn, kinh nghiệm, tài chính mà bạn sẽ tự chọn dòng sản phẩm phù hợp. Tôi cũng chỉ chia sẻ một góc nhìn dựa trên kinh nghiệm của bản thân, bạn có thể tranh luận lịch sự nếu muốn, vui lòng không chứng minh năng lực bản thân bằng cách dùng từ ngữ không hay.

Mùa đông đang đến, nên gom củi liền, đừng chần chừ. Có củi, mùa đông của bạn sẽ ấm hơn nhiều người. Nhưng hãy nhớ là lựa đúng củi.

Viết trong một ngày trời Sài Gòn vừa nắng lại mưa, hết mưa lại nắng



Source