TIENDOCHUNGCU.COM – Nhà đất trong diện quy hoạch tùy trường hợp sẽ được chuyển nhượng
1. Đất thuộc diện quy hoạch là gì?
Đất quy hoạch là phần đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất ở từng địa phương. Phân theo từng mục đích sử dụng. Được chia thành từng kỳ trong một khoảng thời gian nhất định. Ví dụ như:
- Quy hoạch xây dựng khu dân cư
- Quy hoạch đường sắt
- Quy hoạch làm đường giao thông…
Việc quy hoạch này được đưa ra để hoạch định chính sách, phát triển kinh tế địa phương. Đảm bảo việc sử dụng quỹ đất một cách có hiệu quả. Và đây cũng là cơ sở để:
- Nhà nước giao đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
- Cơ sở để Nhà nước thực hiện việc đền bù về đất, chi phí về đất cho người dân khi có quy hoạch cần thu hồi đất.
Ở mỗi địa phương đều sẽ có quy hoạch đất dựa trên quỹ đất và tình hình thực tế địa phương đó. Việc quy hoạch này cũng không mang tính chất cố định. Mãi mãi mà sẽ được điều chỉnh theo từng thời kỳ. Tùy theo tình hình thực tế để đảm bảo sự phù hợp nhất.
2. Đất nằm trong diện quy hoạch có được mua bán hay không?
Câu trả lời là “Có”. Bạn hoàn toàn có thể thực hiện việc mua bán. Sang nhượng đất thuộc quy hoạch. Nhưng phải đáp ứng được một số điều kiện nhất định. Có thể chia thành hai trường hợp:
Trường hợp 1: Không scó kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện
Đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. Bạn hoàn toàn được quyền mua bán. Cũng như tặng cho, thừa kế. Chuyển đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, thế chấp…
Trường hợp 2: Có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện
Trường hợp đất đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sở hữu, sử dụng đất trong khu vực phải tiến hành chuyển mục đích sử dụng đất thu hồi đất theo kế hoạch đưa ra và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm.
Trong trường hợp, người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo. Sửa chữa nhà ở. Công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.
Như vậy, đối với trường hợp này bạn vẫn có thể tiến hành mua bán. Sang nhượng đất trong quy hoạch cho tới khi có quyết định thu hồi đất. Hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo kế hoạch đề ra. Và sẽ bị hạn chế một số quyền như: Không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm….
3. Làm sao để biết nhà đất có thuộc quy hoạch hay không?
Mỗi địa phương đều sẽ có quy hoạch đất khác nhau. Và sẽ thay đổi cho phù hợp với tình hình thực tế. Thêm nữa, các quy hoạch này có thể đã được công khai hoặc chưa công khai. Vì vậy, việc tìm hiểu thông tin quy hoạch đất bạn cần nên tiến hành thường xuyên và có thể thông qua các cách sau đây:
Kiểm tra quy hoạch dựa trên thông tin trên sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Hoặc sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất):
Thông thường, đối với nhà đất đã được cấp sổ. Thông tin quy hoạch sẽ được in trực tiếp lên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thông tin này sẽ được in dưới phần ghi chú và thể hiện đầy đủ nhà đất thuộc diện quy hoạch gì. Người sử dụng đất, có nhu cầu mua bán nhà đất có thể dựa vào đó để xác định có phù hợp với nhu cầu của mình hay không. Tuy nhiên, cần cảnh giác trước trường hợp một số đối tượng lừa đảo cố tình làm sổ giả. Tẩy xóa thông tin quy hoạch để chuộc lợi.
Nhờ các công ty môi giới nhà đất, dịch vụ ở địa phương kiểm tra quy hoạch:
Các đơn vị này là những người trực tiếp làm việc thường xuyên với nhà đất nên họ sẽ nắm rất rõ các thông tin, cũng như thay đổi về quy hoạch đất đai. Tất nhiên, bạn nên lựa chọn các đơn vị uy tín, nhiều kinh nghiệm, có thể tin tưởng được.
Tìm hiểu quy hoạch đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền
Đây là cách chính xác và chắc chắn nhất nếu bạn muốn kiểm tra thông tin quy hoạch nhà đất. Bạn có thể tìm đến Văn phòng đăng ký đất đai ở địa phương. Địa chỉ: Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện. Đây là cơ quan nhà nước quản lý đất đai ở địa phương. Cho nên họ là bên nắm rõ nhất việc đất đai đang nằm trong quy hoạch như thế nào.
Hoặc bạn có thể xin cấp Chứng chỉ xác nhận quy hoạch của phần đất mình định mua. Việc này sẽ giúp có được thông tin đảm bảo chính xác và rõ ràng. Tuy nhiên về mặt thời gian thì có thể sẽ lâu do thời gian để có chứng chỉ xác nhận là sẽ là từ 10-15 ngày tùy từng địa phương.
4. Mua đất thuộc diện quy hoạch có bị hạn chế quyền?
Tại khoản 2 Điều 49, Luật Đất đai 2013 quy định trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch. Để được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm. Nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
Như vậy, khi mua đất nằm trong quy hoạch, người mua cần chú ý xem đối với mảnh đất trong quy hoạch đó đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm hay chưa. Nếu đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện nơi có đất, thì quyền của người sử dụng đất sẽ bị hạn chế.
5. Về thời hạn thu hồi đất
Cũng theo luật sư Hà, khoản 3 Điều 49, Luật Đất đai năm 2013 quy định diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án mà sau 3 năm chưa có quyết định thu hồi đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh. Và hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh. Hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ. Nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ. Thì người sử dụng đất vẫn tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất mà không bị hạn chế.
6. Mua đất thuộc diện quy hoạch, sau này có được đền bù không?
Điều 75, Luật Đất đai năm 2013 quy định. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp
Trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp…
Nếu người mua đất thuộc một trong các trường hợp nêu trên thì khi Nhà nước thu hồi đất sẽ được bồi thường.
7. Người sử dụng đất bị thu hồi đất sẽ được bồi thường như thế nào?
Khoản 2 Điều 74, Luật Đất đai năm 2013 quy định. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi. Nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Hộ gia đình, cá nhân được bồi thường theo diện tích bị thu hồi nhân với giá đất đối với loại đất thu hồi.
Khoản 2 Điều 9 Nghị định 47/2014/NĐ – CP quy định. Về bồi thường hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất. Phần giá trị tài sản gắn liền với đất khi bị thu hồi thì được bồi thường như sau:
Tgt = G1 – G1/T x T1
Trong đó:
- Tgt: Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại;
- G1: Giá trị xây mới nhà, công trình bị thiệt hại có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành;
- T: Thời gian khấu hao áp dụng đối với nhà, công trình bị thiệt hại;
- T1: Thời gian mà nhà, công trình bị thiệt hại đã qua sử dụng.
