Trong thời gian gần đây, thị trường căn hộ chung cư đã trở thành tâm điểm khi giá bán liên tục tăng cao, trong khi thị trường bất động sản (BĐS) vẫn chưa hoàn toàn hồi phục. Các chuyên gia kinh tế đang cảnh báo về nguy cơ “nổ bong bóng” trong phân khúc này, và đề xuất sớm thực hiện Luật Đất đai để đảm bảo sự cân đối và ổn định cho thị trường.
Tính đến đầu năm 2024, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội đã liên tục tăng, điều này được cho là do sự thiếu hụt nguồn cung cũng như nhu cầu ngày càng tăng cao từ phía thị trường.
Phân tích về tình hình thị trường BĐS hiện nay, TS Lê Xuân Nghĩa – chuyên gia kinh tế đã nêu lên tình trạng thực tế của thị trường BĐS Việt Nam là “khủng hoảng phân khúc”. Từ 2 năm trước, Thủ tướng Chính phủ đã nêu lên hiện trạng này và đưa ra hai phương án giúp phục hồi phân khúc nhà ở giá rẻ là chuyển qua ngân sách và ngân hàng Trung ương.
Tuy nhiên, TS Lê Xuân Nghĩa cảnh báo thị trường BĐS Việt Nam hiện vẫn có nguy cơ “bong bóng” với phân khúc chung cư (“Bong bóng” BĐS là thuật ngữ dùng để diễn tả về tình trạng một loại BĐS cố định nào đó được đẩy thị giá lên cao, vượt xa so với giá trị thông thường của nó) do cung cầu không còn cân đối hoặc đi ngược hướng vì nguồn cung giảm. Do đó, ông Nghĩa cho rằng, nếu không cảnh báo từ hiện tại và không sớm thực hiện Luật Đất đai để đưa các phân khúc khác vào thì phân khúc chung cư sớm muộn cũng sụp đổ, có thể là từ nay tới cuối năm, khiến chính sách chiến lược của Chính phủ cũng bị ảnh hưởng.
Luật sư Nguyễn Thanh Hà đã so sánh Luật Đất đai 2013 và Luật Đất đai mới cho thấy sự khác biệt theo hướng tích cực. Theo đó, Luật Đất đai 2013 không cho phép chuyển nhượng đất thuê trả tiền hằng năm, nhưng trong Luật Đất đai mới đã có cơ chế cho phép chuyển nhượng.
“Đây là nội dung đột phá và nhiều nhà đầu tư quan tâm, tôi đánh giá đây là hướng xử lý tốt” – ông Hà nói. Vị Luật sư cũng kỳ vọng các văn bản pháp lý đất đai sẽ giải thích rõ khái niệm “thế nào là mục đích công cộng” trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất thực hiện dự án. Từ thực tiễn tranh chấp pháp lý liên quan tới vấn đề này, ông Hà cho biết, các phán quyết đưa ra thường bất lợi cho người dân nên Nhà nước cần làm rõ để người dân thấy rằng quyền lợi của họ được đảm bảo.
Tuy nhiên, việc thực hiện Luật Đất đai cần sự chú trọng vào việc truyền thông đúng đắn và mạnh mẽ, cùng với việc đẩy nhanh các thủ tục pháp lý và xây dựng chính sách nhà ở mới để đảm bảo sự ổn định và bền vững cho thị trường BĐS. Chỉ khi đó, nguy cơ “nổ bong bóng” trong phân khúc chung cư mới thực sự được giảm thiểu và thị trường có thể phát triển một cách bền vững hơn trong tương lai.
