**NGHỆ THUẬT SỬ DỤNG ĐÒN BẨY TÀI CHÍNH TRONG BĐS (Phần 2)** * **Người mua với mụ…

**NGHỆ THUẬT SỬ DỤNG ĐÒN BẨY TÀI CHÍNH TRONG BĐS (Phần 2)**
* **Người mua với mục đích đầu tư**

Sau phần 1 chủ yếu nói về Người mua với mục đích ở thực, thì đến phần 2 là về người dùng “đòn bẩy tài chính” với mục đích đầu tư. Hiện nay trên thị trường có 2 dạng Nhà đầu tư đang dùng đòn bẩy tài chính với 2 mục đích: đầu tư ngắn hạn và đầu tư dài hạn.

*Thứ nhất là đối với: Người mua với mục đích đầu tư ngắn hạn*

***Ví dụ:*** Một Nhà đầu tư (NĐT) đang có trong tay 1 tỷ tiền mặt và muốn đầu tư một dự án sắp hoàn thiện (bàn giao trong vòng 6 tháng – 1 năm) rất có tiềm năng tại Q9 (CĐT uy tín, NH liên kết hỗ trợ, vị trí địa lý thuận lợi) khoảng 3 tỷ. Anh A đi vay NH thêm 2 tỷ, 20 năm, với chính sách cho vay ưu đãi là 8%/năm,… Giả sử sau 1 năm, đã nhận bàn giao và anh A bán lại căn hộ đó với giá 3,4 tỷ đồng tương đương tăng 13,3%, Dư nợ gốc còn lại ~ 1,9 tỷ đồng, chi phí lãi 1 năm tầm 160 trđ, chi phí trả nợ trước hạn là 3% tương đương 57 trđ, thuế thu nhập 2% ~ 67 trđ. Tức anh A đã sinh lời khoảng 114 trđ tương đương 11,4%/năm trên vốn bỏ ra (1 tỷ đồng) nhờ dùng đòn bẩy tài chính.

Tuy nhiên không phải bất động sản nào cũng tạo ra tiền, đặc biệt trong ngắn hạn. Chiến lược dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư trong thời gian ngắn tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu nhà đầu tư không xác định đúng thời điểm cũng như hoạt động của dự án kém hiệu quả. Hoặc sau thời gian ưu đãi không bán được, đến lúc phải đóng tiền lãi thì phần lợi nhuận sẽ bị giảm bớt vì chi phí lãi, cũng như áp lực trả nợ gốc vào thời điểm này hoặc bị phát sinh các chi phí khác trong quá trình vay vốn cũng làm giảm phần lợi nhuận, thậm chí lỗ. Ngược lại, nếu đầu tư đúng thời điểm, với dự án tốt thì có thể đem lại lợi nhuận khá tốt.

Những rủi ro thường gặp trong việc dùng đòn bẩy tài chính trong đầu tư BĐS ngắn hạn:
* Không kiểm soát được khả năng thu hồi vốn và khả năng sinh lời của tài sản: Đây là điều nguy hiểm nhất có thể xảy ra khi NĐT quyết định sử dụng hình thức đòn bẩy tài chính khi mua bán nhà đất. Số tiền vay được “giam” lại khi thị trường biến động (do chính sách của nhà nước, do cung cầu,…) gây khó khăn cho việc bán BĐS thuộc sở hữu của NĐT. Nếu NĐT không có nguồn vốn cố định hoặc không quản lý kịp thời sẽ “trắng tay” thì tất nhiên sẽ lỗ.
* Thách thức của việc lựa chọn nguồn vay: Đối với các NĐT, việc sử dụng đòn bẩy tài chính quyết định phần lớn đến sự thành bại của hoạt động đầu tư. Nếu bạn chọn công ty nặng lãi thì lợi nhuận bị giảm sút và trong kinh doanh nếu chẳng may gặp phải rủi ro thì lãi suất cao sẽ khiến NĐT khốn đốn. Đối với vay NH, hiện nay trên thị trường có rất nhiều NH với mức lãi suất dao động 7-11%. Tuy nhiên, nếu bạn có thể được hỗ trợ để lựa chọn NH có ls tốt và phù hợp với bản thân, hay bạn có thể vay 1 NH X với lãi suất ưu đãi năm đầu là 7%, sau đó bạn có thể xoay vòng vốn để tất toán khoản tiền vay đó và vay thêm 1 NH khác để hưởng ls ưu đãi tiếp theo. Đó là 1 cách giúp NĐT có thể tận dụng tối đa số tiền từ nguồn vốn này.
* Thách thức lớn khi thị trường biến động: Nếu NĐT sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư BĐS, sự biến động của thị trường có thể khiến giá BĐS giảm thất thường, điều này ngoài việc tạo ra cơ hội còn có thể tạo ra thách thức lớn. Nếu giá BĐS đóng băng hoặc giảm, đòn bẩy có thể bị phản tác dụng.

—-Còn tiếp—-


Source