Kinh nghiệm đầu tư căn hộ cho thuê người thật việc thật

Đầu tư căn hộ cho thuê là một kênh đầu tư dòng tiền hấp dẫn. Tuy nhiên, để đạt được lợi nhuận tốt nhất trong thời buổi cạnh tranh gay gắt cùng dịch covid đang diễn biến phức tạp nhà đầu tư cần xem xét nhiều yếu tố.

A. Kinh nghiệm đầu tư căn hộ cho thuê từ những người đã thành công, không phải ai cũng biết

I. Xác định rõ nhu cầu đầu tư trước khi đầu tư căn hộ cho thuê

Bước 1:

Đối với mô hình đầu tư căn hộ cho thuê, tỷ suất lợi nhuận trung bình chỉ khoảng 5% / năm tại thị trường HN. Tại Tp. HCM cao hơn 1 chút, khoảng 8% /năm. Đối với đầu tư căn hộ cho thuê nghỉ dưỡng, lợi nhuận cho thuê có thể đạt tới 10% / năm. Tuy nhiên, bất động sản nghỉ dưỡng lại khá thách thức trong khâu vận hành và phụ thuộc nhiều vào du lịch.

Có thể mức lợi nhuận 5% – 8% /năm nghe có vẻ không hấp dẫn nhưng nếu tính toán kỹ hơn 1 chút nhà đầu tư sẽ thấy mức lợi nhuận này tương đương lãi gửi tiết kiệm và mua trái phiếu. Nhưng đầu tư căn hộ cho thuê sẽ tránh được lạm phát khi mức tăng giá tiền thuê hàng năm đang khá tốt (tăng 3-5% hàng năm). Đồng thời, giá trị bất động sản cũng tăng giá rất tốt theo thời gian.

Nhà đầu tư nên xem xét mức lợi nhuận này; sau đó so sánh với tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng và khẩu vị đầu tư của bản thân xem có phù hợp với mô hình đầu tư cho thuê bất động sản hay không ? Đồng thời, so sánh với các kênh đầu tư khác như gửi tiết kiệm ngân hàng, mua trái phiếu, cổ phiếu … Mỗi kênh đầu tư lại có những ưu điểm, khuyết điểm khác nhau. Đừng đầu tư theo phong trào, hãy chọn kênh đầu tư PHÙ HỢP NHẤT với bản thân.

→ Tham khảo thêm: Bức tranh toàn cảnh thị trường bất động sản quý I/2021

Bước 2:

Hãy tự đặt ra các câu hỏi: Đầu tư bao nhiêu vốn ? Vốn nhàn rỗi bao nhiêu và đòn bẩy ngân hàng bao nhiêu ? Đầu tư loại hình sản phẩm nào ? Thời gian đầu tư ? Lựa chọn sản phẩm đầu tư nào (chung cư, bds nghỉ dưỡng, officetel, condotel … ) ? Thị trường đầu tư ? …

Sau khi trả lời được hết các câu hỏi này, nhà đầu tư sẽ bước đầu vẽ lên được cho mình một bản kế hoạch đầu tư căn hộ cho thuê chi tiết.

Lưu ý: Nếu sử dụng đòn bẩy ngân hàng, không nên vay quá 50% giá trị sản phẩm.

II. Lựa chọn phân khúc sản phẩm khi đầu tư căn hộ cho thuê

Khi đầu tư bất động sản nói chung, điều đầu tiên anh/chị cần quan tâm đó chính là end-user. Có nghĩa là khi mình mua nhà để cho thuê thì ai sẽ là người thuê lại căn nhà của mình. Đây là yếu tố quan trọng nhất cần xem xét trước khi đầu tư bất cứ loại hình bất động sản nào nói chung và đầu tư căn hộ cho thuê nói riêng.

Bước 1: Xác định khách hàng mục tiêu

Đầu tư căn hộ cho thuê tại các thành phố lớn: khách hàng thường là những hộ gia đình; cặp vợ chồng trẻ; sinh viên là con của những giai đình có điều kiện; người độc thân có thu nhập đều đặn ở mức khá …

Đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng, khu đô thị ven đô: Khách hàng là các gia đình có nhu cầu nghỉ dưỡng cuối tuần, vào các dịp lễ; các buổi họp lớp, liên hoan công ty; chuyên gia nước ngoài đang làm việc tại Việt Nam …

Đầu tư căn hộ cho thuê officetel: chủ các doanh nghiệp trẻ, sở hữu công ty nhỏ; đội nhóm các bạn trẻ làm việc freelandcer, chủ các shop bán hàng online …

Bước 2: Lựa chọn phân khúc đầu tư: Bình dân – Trung cấp hay Cao cấp ?

Với những khách hàng mục tiêu ở trên, TIENDOCHUNGCU.COM khuyến nghị đầu tư ở 2 phân khúc bình dân và trung cấp. Đây là những phân khúc có lượng lớn khách hàng tiềm năng. Do đó, tỷ lệ lấp đầy khi mua chung cư cho thuê sẽ tốt hơn; dẫn đến tỷ suất lợi nhuận tốt hơn

Lựa chọn đầu tư căn hộ cho thuê:

• Căn hộ bình dân có diện tích 45-75m2 với giá dao động từ 1 – 1,5 tỷ đồng
• Căn hộ trung cấp diện tích khoảng 75 – 100m2 có giá từ 1,9 – 3 tỷ đồng/căn.

III. Lựa chọn vị trí phù hợp khi đầu tư chung cư cho thuê

Hầu hết người thuê nhà đều muốn tìm vị trí gần khu vực trung tâm để tiết kiệm thời gian di chuyển đến chỗ làm và tránh tắc đường. Những căn hộ cho thuê cách trung tâm thành phố dưới 20 phút đi xe máy thường dễ cho thuê hơn.

Với tâm lý ” Thuê nhà ở đây một vài năm, chán thì đổi ” thì các yếu tố tiện ích nội – ngoại khu cũng hết sức quan trọng. Tiện ích nội khu cần an ninh tốt, an toàn PCCC, vệ sinh sạch sẽ, bãi để xe rộng, nhiều cây xanh, có lối đi nội bộ rộng rãi,… Tiện ích ngoại khu thường đòi hỏi giao thông thuận lợi, khu vực lân cận ít kẹt xe, ngập nước, gần chợ, trường học, bệnh viện…

IV. Hoàn thiện nội thất để gia tăng giá trị cho căn hộ

Thiết kế bắt mắt cùng nội thất tiện nghi sẽ đảm bảo khả năng lấp đầy cao hơn và giá cho thuê cũng sẽ cao hơn. Đặc biệt với phân khúc căn hộ trung và cao cấp, khi mà khách hàng sẵn sàng chi trả nhiều hơn cho những gì họ mong đợi. Hãy tìm một đơn vị thiết kế nội thất uy tín hợp tác để chắc chắn những ý tưởng thiết kế căn hộ sẽ được thi công một cách trọn vẹn.

Ngoài ra, đối với những căn hộ nghỉ dưỡng, phong cách thiết kế độc đáo vừa tạo ra dấu ấn cá nhân của bạn; vừa khiến căn hộ của bạn trở nên đặc biệt hơn và thu hút khách thuê quay lại vào những dịp sau.

V. Tìm kiếm khách hàng

Đối với đầu tư chung cu cho thuê, officetel

Đăng tin trên các website rao vặt bất động sản hay các group facebook vẫn rất hiệu quả. Đặc biệt, không tốn bất cứ một chi phí nào. Lưu ý: đăng hình ảnh thật đẹp mắt, tốt nhất kèm them video hoặc ảnh 360 độ để khách hàng dễ hình dung. Không đăng ảnh fake căn hộ khác. Tất cả những điều này sẽ giúp tiết kiệm rất nhiều thời gian cho cả chủ nhà lẫn khách thuê.

Ngoài ra, bạn có thể nhờ đến những đội ngũ sale, môi giới chuyên nghiệp. Mặc dù mất 1 chút phí (khoảng nửa tháng – 1 tháng tiền thuê), đổi lại sẽ nhanh chóng tìm được khách thuê ưng ý. Phương án này rất phù hợp với những anh/chị bận rộn và không có nhiều thời gian nhưng vẫn muốn đầu tư căn hộ cho thuê

À bác bảo vệ hay cô hàng nước xung quanh toà nhà cũng môi giới rất hiệu quả đấy nhé

Đối với đầu tư căn hộ cho thuê nghỉ dưỡng

Cho thuê cân hộ nghỉ dưỡng cần kết hợp cả 2 yếu tố: liên tục tìm kiếm khách hàng mới và tăng tỷ lệ quay lại của khách hàng cũ.

Những khách hàng đầu tiên sẽ đến từ chính người thân, mối quan hệ, bạn bè của bạn. Hãy phục vụ thật tốt để sau họ sẽ quay lại và mang theo những khách hàng mới. Ngoài ra cần kết hợp với các kênh truyền thông khác như fanpage, group facebook, fb ads, google ads, các app air bnb … để có nguồn khách hàng ổn định

→ Tổng hợp tip Marketing bất động sản chất & đầy đủ nhất

VI. Chú ý đến tỷ lệ lấp đầy khi đầu tư căn hộ cho thuê

Những mô hình đầu tư bất động sản dòng tiền thì tỷ lệ lấp đầy cũng rất quan trọng. Căn hộ không có ai thuê sẽ trực tiếp ảnh hưởng đến doanh thu của bạn. Trong khi bạn vẫn phải chịu chi phí vận hành cùng nhiều chi phí khác.

1. Đối với đầu tư chung cư cho thuê

Hãy lựa chọn khách hàng của mình ngay từ đầu. Ưu tiên khách thuê có công việc ổn định hay hộ gia đình. Những đối tượng này thường thuê lâu dài, ít chuyển chỗ ở. Điều này sẽ khiến cho căn hộ luôn luôn có khách. Ngoài ra, việc phân loại khách ngay từ đầu sẽ giúp tìm được khách thuê ưng ý (ví dụ: gọn gàng, sạch sẽ, văn minh …). Từ đó, giảm tối đa chi phí sửa sang lại căn hộ khi hết hạn thuê

Một lưu ý nữa là, hãy yêu cầu khách thuê thông báo ít nhất trước 1 tháng khi có ý định chuyển chỗ ở. Thời gian này đủ để bạn tìm kiếm một khách hàng mới thay thế.

2. Đối với đầu tư căn hộ cho thuê nghỉ dưỡng

Đối với loại hình bất động sản này, cần lưu ý 2 yếu tố: Vận hành và Chất lượng dịch vụ.

Vận hành là yếu tố sống còn

Loại hình sản phẩm này cần nhiều kinh nghiệm để vận hành hơn. Bạn cần cân đối nhiều loại chi phí như dọn phòng, lễ tân, truyền thông sản phẩm để tìm kiếm khách hàng tiềm năng liên tục. Chưa kể các chi phí vận hành chung của toàn bộ toà nhà, khu nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, giá cho thuê bất động sản rất hấp dẫn

Vận hành tốt sẽ giúp tỷ lệ kín phòng cao hơn rất nhiều, từ đó tối ưu được lợi nhuận và chi phí. Nếu chưa có kinh nghiệm hoặc không có thời gian, nhà đầu tư có thể tìm một đơn vị vận hành uy tín với mức chia sẻ lợi nhuận phổ biến là 85% (NĐT) – 15% (ĐVVH).

Chất lượng tạo nên sự khác biệt

Khách hàng 99% sẽ xem review trước khi quyết định. Không ai muốn thuê 1 căn hộ được đánh giá 1 sao cả!

Chất lượng dịch vụ cũng là một yếu tố tiên quyết làm tăng đáng kể tỷ lệ quay lại của khách hàng cũ. Và mở ra cơ hội lớn hơn khi khách hàng cũ giới thiệu khách hàng mới. Bạn sẽ tiết kiệm được rất nhiều ngân sách để tìm kiếm một khách hàng đấy!

Ngoài ra, đầu tư căn hộ cho thuê nghỉ dưỡng cá nhân có một ưu điểm tuyệt vời mà rất nhiều khách sạn lớn không thể làm được. Đó chính là CÁ NHÂN HOÁ DỊCH VỤ. Hãy đem đến cho khách hàng một trải nghiệm tuyệt vời khiến khách hàng cảm thấy là duy nhất. Ví dụ: đích thân chuẩn bị đồ điểm tâm cho khách; ghi chép lại tất cả thói quen và sở thích của khách hàng để tạo ấn tượng cho những lần quay lại sau …

Bài viết cũng khá dài, TIENDOCHUNGCU.COM xin tổng kết lại một vài ý chính dưới đây

B. Có nên đầu tư chung cư cho thuê ? Những lưu ý khi đầu tư căn hộ cho thuê

I. Có nên đầu tư căn hộ cho thuê ?

Có. Mua căn hộ cho thuê là một kênh đầu tư hiệu quả với số vốn ít và dòng tiền ổn định. Nhà đầu tư cần xem xét các tiêu chí: nhu cầu đầu tư, loại hình sản phẩm, vị trí sản phẩm, thiết kế nội thất, vận hành và chất lượng dịch vụ để lựa chọn căn hộ cho thuê hợp lý.

Nếu anh/chị nhà đầu tư chấp nhận được rủi ro lớn hơn để đổi lại mức lợi nhuận hấp dẫn hơn, có thể cân nhắc xem xét đầu tư đất nền

II. Những lưu ý khi đầu tư căn hộ cho thuê

1. Xác định rõ mục đích và nhu cầu đầu tư
2. Lựa chọn mô hình, loại hình và phân khúc đầu tư căn hộ cho thuê
3. Lựa chọn vị trí, thị trường tiềm năng khi mua nhà cho thuê
4. Tính toán kỹ khi quyết định sử dụng đòn bẩy vay vốn ngân hàng
5. Hoàn thiện nội thất để gia tăng giá trị
6. Phân tích và lựa chọn khách hàng mục tiêu hợp lý
7. Vận hành là yếu tố sống còn khi đầu tư căn hộ cho thuê
8. Chất lượng dịch vụ làm nên sự khác biệt

→ Xem thêm: Hết thời lướt sóng đất nền, nhà đầu tư lại đổ dồn về căn hộ chung cư ?