TIENDOCHUNGCU.COM – Hợp đồng repo ban đầu là 1 sản phẩm phái sinh từ các nghiệp vụ phát sinh trong lĩnh vực chứng khoán. Sản phẩm này bản chất là giao dịch cho vay có đảm bảo; cam kết mua và bán lại chứng khoán của chính mình; trong một khoảng thời gian nhất định với Công ty chứng khoán. Chính vì sự linh hoạt, tiện lợi cho phép mua đi bán lại; Repo được áp dụng một cách linh hoạt vào lĩnh vực Bất động sản.
Ở Việt Nam chưa có quy định pháp lý nào áp dụng cho hợp đồng Repo bất động sản và sản phẩm này cũng chưa phổ biến. Tuy nhiên gần đây nhất Novaland đã ra thông báo cho khách hàng của mình; trong đó có nêu rõ về cam kết mua lại sau khoảng thời gian 3 năm cùng với mức lãi suất lên tới 45%
Hiểu một cách đơn giản thì giao dịch bán và cam kết mua lại sau 3 năm với mức lãi suất 45%; tương tự như việc chủ đầu tư đi vay tiền; và dùng chính tài sản là bất động sản để thế chấp với mức lãi suất 15%/năm. Như vậy trong bối cảnh thị trường đang có những thông tin chưa tốt; thì đây rõ ràng là một cam kết đảm bảo mức lợi nhuận cao hơn tiền gửi ngân hàng; và có quyền chọn ở mức tăng giá thấp nhất là 45%.
Nhìn vào báo cáo tài chính hợp nhất của Novaland cho thấy dòng tiền từ hoạt động Kinh doanh chỉ ở mức 3,076 tỷ; trong bối cảnh doanh thu ở mức 11,026 tỷ; cùng với các khoản vay giải ngân tăng hơn 10,000 tỷ; có nghĩa là để phục vụ cho các dự án sắp tới thì Công ty phải huy động thêm các khoản vay; hoặc chấp nhận dòng tiền đi vào nhanh hơn từ các khách hàng của mình. Chính vì thế nghiệp vụ Repo bất động sản giúp Novaland xử lý nhanh hàng tồn kho; và tăng dòng tiền từ hoạt động kinh doanh; mà không cần phải thông qua ngân hàng, và các tổ chức tín dụng.
Theo chuẩn mực kế toán số 14 “Doanh thu và thu nhập khác”; Doanh thu bán hàng được ghi nhận khi đồng thời thỏa mãn tất cả năm (5) điều kiện sau:
Quay trở lại với cam kết mua lại sau 3 năm của Novaland; có thể thấy rằng Công ty chưa chuyển giao toàn bộ rủi ro và lợi ích cho người mua. Ngược lại giao dịch này có thể trở lại như một khoản vay đáo hạn sau 3 năm. Như vậy Novaland sẽ không được ghi nhận vào doanh thu hàng bán. Và sẽ phải xem như là một khoản vay từ khách hàng với lãi suất 15%/năm. Nhưng chiếu theo quy định hiện hành đây là giao dịch mua bán mà người mua có quyền chọn; và quyền chọn này chỉ được xác định sau thời gian 3 năm. Số lượng chọn bán lại hoặc giữ chưa xác định được.
Tóm lại về mặt nghiệp vụ mua bán sử dụng Repo bất động sản tương đối đơn giản; nhưng lại rất khó trong việc ghi nhận trên báo cáo tài chính của Công ty. Đặc biệt xảy ra ở một công ty niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán như Novaland.
Dựa trên cam kết đưa ra của Novaland đưa ra rõ ràng rất hấp dẫn khi mà khách hàng sau khi ký hợp đồng có 1 khoản lãi chắc chắn sau 3 năm là 45%, trung bình 1 năm 15%, kể cả dùng tiền vay thì sau 3 năm phần lãi suất nhận được vẫn cao hơn nhiều so với lãi đi vay ngân hàng. Tuy nhiên, nhìn nhận lại bản chất của vấn đề hợp đồng Repo có rủi ro hay không:
Sau thời gian 4 năm nếu công ty vẫn hoạt động bình thường, dòng tiền đều và khả năng thanh khoản vẫn tốt thì không cần phải bàn cãi, nhưng mọi rủi ro có thể xảy ra, khi công ty mất thanh khoản các hợp đồng Repo sẽ xem xét gần như sau cùng, ưu tiên sẽ là các khoản phải trả thuế, nghĩa vụ bảo hiểm, người lao động, các khoản vay tín dụng sau đó mới tới các nghĩa vụ khác.
Có rất nhiều trường hợp trên thị trường sau một thời gian bán hết toàn bộ sản phẩm hoặc có vấn đề về mặt pháp lý, các chủ đầu tư cũ có thể sang nhượng toàn bộ cho một chủ đầu tư mới. Về cơ bản các nghĩa vụ trước đây cũng sẽ bàn giao cho chủ đầu tư mới, nhưng hợp đồng chuyển nhượng này các khách hàng sẽ không có cơ hội được biết cũng như quyền lợi của các hợp đồng tới đâu. Sau 3 năm nếu giá bất động sản tăng nhanh như kỳ vọng thì sẽ không có vấn đề về việc mua lại, nhưng nếu giá thị trường thấp hơn nhiều so với kỳ vọng rủi ro sẽ vẫn nằm ở bên người mua.
Sự việc Cocobay công bố chấm dứt cam kết lợi nhuận 12%/năm trong vòng 8 năm đã làm cho các đầu tư tìm hiểu sâu hơn về mô hình này, có nhiều chủ đầu tư dùng chiêu bài cam kết lợi nhuận đẩy giá condotel và phần chênh lệch sẽ tính vào lợi nhuận cam kết.
Trường hợp Repo cũng có thể xảy ra tương tự khi chủ đầu tư có thể định giá bán ra của bất động sản cao hơn so với thực tế, và phần chênh lệch này sẽ được bù đắp thông qua việc cam kết lãi suất sau 3 năm. Thông thường các giao dịch Repo sẽ được định giá thấp hơn so với thị trường để đảm bảo sau thời gian cam kết nó sẽ về lại mức phù hợp với thị trường, tránh trường hợp định giá repo quá cao làm cho người bán mất thanh khoản khi đặt ra cam kết quá cao.
Tóm lại, nghiệp vụ Repo bất động sản bên cạnh những mặt tích cực khai thông dòng tiền, linh hoạt hơn cho khách hàng thì cũng chứa đựng những rủi ro cũng như các vấn đề đi kèm. Thị trường bất động sản Việt Nam đang dần phát triển và tiệm cận với khu vực, và Repo là một công cụ cần thiết để giúp cho các chủ đầu tư có thêm cơ hội tiếp cận nguồn vốn nhàn rỗi của khách hàng tuy nhiên cũng cần có những cơ chế kiểm soát hữu hiệu để bảo vệ lợi ích cho khách hàng cũng như hạn chế các rủi ro tiềm ẩn cho nền kinh tế.
Source: Đinh Minh Tuấn – Group Review bất động sản
Dự án The Glory by Silk Path, còn được biết đến với tên pháp lý là Tổ hợp nhà ở và văn phòng Miracle Tower, là một trong những dự án bất động sản quan…
Heritage West Lake, một dự án bất động sản siêu sang được phát triển bởi Cty Capitaland – Hiền Đức, tọa lạc tại 679 Lạc Long Quân, phường Phú Thượng, quận Tây Hồ, Hà Nội.…
Giới Thiệu Chung Về Dự Án Chung cư Ban Cơ Yếu Chính Phủ là một dự án nhà ở dành cho cán bộ, nhân viên Ban Cơ Yếu Chính Phủ, tọa lạc tại khu đất…
Các chuyên gia cho biết giá chung cư mới tại Hà Nội đang đạt trung bình 59 triệu đồng/m2 - tăng trong 5 năm liên tiếp và dự báo sẽ rất khó giảm, thậm chí…
Chung cư An Lạc tại Nam La Khê, Hà Đông, Hà Nội là dự án được mong chờ nhất trong khu vực với mức giá hợp lý và nhiều ưu đãi hấp dẫn. Mở bán…
Tập đoàn MIK Group, tên đầy đủ là Công ty Cổ Phần Tập đoàn MIK Group Việt Nam, được thành lập ngày 02 tháng 6 năm 2014, đã nhanh chóng vươn lên trở thành một…
Chung cư 789 Xuân Đỉnh là dự án nổi bật tọa lạc tại vị trí chiến lược giữa Quận Cầu Giấy và Bắc Từ Liêm, Hà Nội. Dự án do Tổng công ty 789 -…
Trong bối cảnh pháp lý và quản lý bất động sản ngày càng được thắt chặt, vấn đề quản lý quỹ bảo trì chung cư tại TP. Thủ Đức, TP.HCM lại một lần nữa trở…
Giới Thiệu Chung Về Dự Án Chung Cư 789 Mỹ Đình, Nam Từ Liêm, Hà Nội Chung cư 789 Mỹ Đình, với tên chính thức là Dự án Nhà ở cho cán bộ, công nhân…
Trong khi Singapore là một trong những đất nước có giá bất động sản đắt đỏ nhất khu vực châu Á - Thái Bình Dương, thì quốc đảo này cũng được coi là hình mẫu…
Vào năm 2024, Công ty CP Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân (mã: HQC) đã đặt mục tiêu đạt doanh thu 2.000 tỷ đồng, trong đó 1.050 tỷ đồng đến từ…
Khi bước sang tháng 3 năm 2024, thị trường bất động sản tại Bình Dương, đặc biệt là phân khúc căn hộ, đã bắt đầu thấy dấu hiệu phục hồi rõ rệt. Mặc dù nhu…
Cơ quan Điều tra hình sự Bộ Quốc phòng vừa mới khởi tố vụ án hình sự mang tên "Vi phạm các quy định về quản lý đất đai" đối với dự án Thành An…
UBND thành phố Đà Nẵng vừa chính thức công bố quyết định điều chỉnh kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2025. Theo đó, đến năm 2025, thành phố sẽ mở rộng quy mô…
Tọa lạc trên phố Vạn Phúc, quận Hà Đông, Hà Nội, tòa tháp Elite Tower từng được kỳ vọng sẽ trở thành tòa nhà cao nhất quận và cao thứ ba tại Hà Nội. Khi…
Vào ngày 24/4, Bộ Xây dựng phối hợp với Báo Xây dựng và Công ty CP Bất động sản EximRS dự kiến tổ chức toạ đàm với chủ đề “BĐS dòng tiền Cash-Home: Phân khúc…
Tại Đà Nẵng, một số dự án condotel đang xin chuyển đổi thành chung cư, một quyết định không chỉ phức tạp về mặt pháp lý mà còn gặp khó khăn trong việc đáp ứng…
UBND quận 4, Hà Nội, đã ra thông báo khẩn cấp đối với các hộ dân cư trú tại chung cư Vĩnh Hội, một khu chung cư cũ đã xuống cấp nghiêm trọng và được…
Tổng Quan Chung Cư 57 Vũ Trọng Phụng Chung cư 57 Vũ Trọng Phụng, một dự án đa năng gồm khu thương mại, dịch vụ văn phòng và nhà ở để bán, tọa lạc tại…
Trên địa bàn thành phố Hà Nội hiện có gần 1.600 tòa chung cư cũ được xây dựng từ những năm 1960 đến 1980. Theo thời gian, những tòa nhà này đã trở nên xuống…
Giới thiệu chung về Chung cư 536A Minh Khai Chung cư 536A Minh Khai, một dự án bất động sản nổi bật tại quận Hai Bà Trưng, Hà Nội, đang trở thành tâm điểm chú…
Trong bối cảnh giá thị trường căn hộ tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đang lệch nhau khoảng 30%, thậm chí một số dòng sản phẩm tới 40%, nhiều nhà đầu tư lớn…
Trong bối cảnh giá nhà đô thị tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM ngày càng tăng cao, người mua nhà đứng trước những lựa chọn khó khăn. Theo báo cáo mới…
Tại TP HCM, vấn đề cấp sổ hồng cho các căn hộ chung cư đã và đang trở thành một trong những bất cập lớn của thị trường bất động sản. Số liệu mới nhất…
Trong thời gian gần đây, giá chung cư tại Hà Nội đang chứng kiến một làn sóng tăng giá nóng, khiến nhiều người mua nhà phải cân nhắc thật kỹ trước khi quyết định xuống…
UBND TP Thủ Đức, một trong những khu vực đô thị sôi động nhất tại TP.HCM, vừa thông qua quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư cho 6 dự án phát triển nhà ở…
Trong bối cảnh thị trường bất động sản gặp nhiều thách thức, đề xuất mới từ Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) về gói tín dụng 125.000 tỷ đồng dành cho dự án…
Sau một thời gian dài ổn định, giá nhà ở gắn liền với đất tại Hà Nội, bao gồm cả biệt thự và nhà liền kề, đã chứng kiến sự tăng giá đáng kể từ…
Ngày nay, tình trạng giá căn hộ liên tục tăng cao ở các thành phố lớn như Hà Nội đã khiến nhiều người phải cân nhắc lại quyết định mua nhà. Việc chuyển hướng tìm…
Trong thế giới bất động sản, sự lựa chọn tầng lầu khi mua nhà là một trong những quyết định quan trọng nhất. Trong khi nhiều người có thể e ngại số 4 và 7…
Ngày 19 tháng 4 năm 2024, UBND quận 12 của thành phố Hồ Chí Minh đã thông báo chính thức về kế hoạch cưỡng chế tại chung cư Thái An 3 & 4, nhằm trả…
Trong thời gian gần đây, thị trường căn hộ chung cư đã trở thành tâm điểm khi giá bán liên tục tăng cao, trong khi thị trường bất động sản (BĐS) vẫn chưa hoàn toàn…
Hàng trăm hộ dân tại dự án tái định cư Cựu Viên ở TP Hải Phòng đang phải đối mặt với tình trạng không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở…
Chung cư 25 Lạc Trung, nằm tại vị trí chiến lược 25 phố Lạc Trung, phường Vĩnh Tuy, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội, đã nhanh chóng trở thành điểm đến lý tưởng cho những…
Chung cư 101 Láng Hạ, tọa lạc tại trung tâm Quận Đống Đa, Hà Nội, là một trong những dự án bất động sản được săn đón nhất khu vực nhờ vị trí đắc địa…
Gần đây, Bộ Xây dựng đã chỉ đạo UBND TP. Hà Nội tiến hành kiểm tra và xử lý các hành vi đầu cơ, làm giá, thổi giá chung cư sau những báo cáo về…
Công ty Cổ phần Đầu tư Bảo Hưng, thành lập vào tháng 11/2009 với tiền thân là Công ty TNHH Đầu tư và Tư vấn Bảo Hưng, đã trải qua nhiều năm kinh nghiệm trong…
Từ năm 2021 đến nay, TP.HCM chứng kiến một sự thay đổi đáng kể trong cấu trúc thị trường nhà ở với việc phân khúc căn hộ bình dân có giá dưới 25 triệu đồng/m2…
Trong bối cảnh thị trường nhà ở đang ngày càng trở nên khắc nghiệt với người có thu nhập trung bình và thấp, việc phát triển các dự án nhà ở xã hội (NOXH) giá…
Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh chóng, việc cải tạo và xây dựng lại chung cư cũ đang trở thành một vấn đề cấp bách để đảm bảo an toàn cho người dân và…
Leave a Comment