Đa phần nhà đầu tư bất động sản ở các tỉnh thường mua để bán lại, nhằm kiếm lời từ việc chuyển nhượng. Tuy nhiên, khi thị trường khó khăn, họ hy vọng vào đội ngũ môi giới để thành công trong việc thoát hàng. Tuy nhiên, việc bán ra không dễ dàng như lúc mua vào.
Người đầu tư nhà đất ở tỉnh, như anh P. D (TP. Vũng Tàu), đã rao bán hai lô đất nền tại Hớn Quản, Bình Phước trong một năm qua nhưng vẫn không có khách mua. Anh D đã sử dụng tài chính đòn bẩy để đầu tư vào hai lô đất nền từ năm 2021 đến 2022. Hiện tại, anh phải trả gần 40 triệu đồng mỗi tháng cho gốc và lãi vay. Vì đất anh mua chủ yếu là đất nông nghiệp dùng để đầu cơ, anh không khai thác kinh doanh hoặc trồng trọt do thiếu kinh nghiệm và nguồn tài chính để thuê người chăm sóc.
Thời gian gần đây, sốt đất đã tạo điều kiện cho việc hình thành đội ngũ môi giới bất động sản tự phát. Hai lô đất của anh đã được môi giới rao bán từ cuối năm trước đến nay, nhưng vẫn không thể thoát khỏi tình trạng không ai quan tâm. Anh cho biết: “Môi giới rao bán cho tôi biết rằng do có quá nhiều hàng cần thoát, nhưng lại có ít khách mua. Vì vậy, tôi chỉ có thể chờ xem liệu quý 3 có sự cải thiện hay không. Họ đã hứa sẽ ưu tiên giúp tôi thoát hàng, nhưng mọi thứ vẫn phụ thuộc vào thị trường chung.”
Sau nhiều nỗ lực tự rao bán trên các diễn đàn và nhóm mua bán, bà T (quận 11, TP.HCM) không thành công. Bà T đã đặt hy vọng vào các môi giới địa phương để bán lô đất của mình. Thông qua người quen, bà đã mua một lô đất nền tại dự án Định Quán, Đồng Nai vào cuối năm 2021. Lúc đó, môi giới đã nhiệt tình giới thiệu và cam kết hỗ trợ bán hàng nhanh chóng nếu cần. Tuy nhiên, chỉ trong chưa đầy 2 năm, khi thị trường trở nên lạnh đi, môi giới đó đã nghỉ việc, để lại bà T không biết ai để nhờ sang nhượng lô đất tỉnh của mình.
Vì không liên lạc được với môi giới cũ, bà T đã nhờ công ty bất động sản đã phân phối dự án trước đó giúp bán lô đất. Họ đã đồng ý hỗ trợ bà T trong việc bán hàng, nhưng không cam kết thời gian bán. Bà T cho biết: “Hiện tại, tôi đang gặp khó khăn về tài chính, nên tôi chỉ muốn thoát ra dù có lỗ nặng. Tôi chỉ hy vọng thu về 60% số tiền đã bỏ ra, còn giá bán cao hơn bao nhiêu thì đó được coi là hoa hồng, phí môi giới tôi vẫn trả đầy đủ. Tôi không còn kỳ vọng lãi nữa, chỉ cần bán được là tốt rồi.”
Theo lãnh đạo một sàn môi giới bất động sản ở Đồng Nai, thanh khoản đất nền ở tỉnh trong giai đoạn này khá khó khăn. Nếu là đất thổ cư trong dân thì còn khá dễ, nhưng với đất nền dự án ở vùng ven hoặc đất nông/lâm nghiệp, việc thoát hàng hoàn toàn phụ thuộc vào may mắn. Nhà đầu tư nhà đất ở tỉnh cũng phải chấp nhận thực tế và chịu lỗ nếu muốn thoát hàng. Các sàn môi giới cũng gặp khó khăn vì có nhiều đất cần bán nhưng khách mua lại ít, và yêu cầu của khách mua cũng cao. Việc bán hay không còn phụ thuộc vào nhu cầu của khách mua và thỏa thuận giá.
Để tránh rủi ro khi đầu tư bất động sản, nhà đầu tư nên chọn các đơn vị môi giới uy tín và chuyên nghiệp. Thường xuyên xảy ra trường hợp người bán không tìm được môi giới hoặc bị từ chối khi liên hệ để rao bán nhà. Một số người bán sẽ nhờ môi giới khác giúp đỡ, nhưng việc bán được hay không lại phụ thuộc vào may mắn. Người đầu tư nhà đất ở tỉnh cũng gặp khó khăn trong việc ra hàng vì không thể tìm lại được môi giới đã từng hỗ trợ mua đất. Các lời hứa về việc hỗ trợ bán hàng đúng lúc, đảm bảo đều trở thành những lời hứa vô giá trị.
Theo ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trong thời gian thị trường đang nóng, tâm lý của nhà đầu tư là muốn có lợi nhuận gấp hai đến ba lần. Điều này khiến nhiều nhà đầu tư vội vàng tham gia vào việc đầu cơ bất động sản với kỳ vọng rằng giá trị đất sẽ tiếp tục tăng lên theo thời gian. Nhưng khi thị trường mất thanh khoản và nhà đầu tư nhận ra rủi ro về nợ xấu, thì đã quá muộn.
Ông Thanh khuyên nhà đầu tư gặp khó khăn ở các thị trường ven nên chấp nhận bán lỗ hơn 50% để thu hồi vốn và giảm áp lực tài chính. Để chờ đợi sự tăng giá mới của bất động sản ở những khu vực này, sẽ mất rất nhiều thời gian, đặc biệt là đối với những dự án gặp vướng mắc về pháp lý.
Các chuyên gia cũng lưu ý rằng, một trong những nguyên tắc quan trọng khi đầu tư bất động sản là chọn những sản phẩm có dân cư hiện hữu, hạ tầng và pháp lý đầy đủ. Những yếu tố này ảnh hưởng đến thanh khoản của sản phẩm dù ở bất kỳ giai đoạn thị trường nào. Ngoài ra, người mua bất động sản ở bất kỳ thị trường nào cũng nên tìm đến các công ty môi giới uy tín, hoạt động chuyên nghiệp và có danh tiếng để tránh rủi ro trong quá trình tư vấn và giao dịch. Hạn chế làm việc với các môi giới không chuyên, hoạt động theo kiểu “mùa vụ”, chỉ quan tâm khi thị trường đang nóng rực nhưng lại rút lui khi thị trường trở nên lạnh lùng. Đây là những môi giới thiếu chuyên nghiệp, thậm chí có thể thao túng thị trường và đồng loạt rút lui khi thị trường sụp đổ.
