# **Công tác R&D trong bất động sản** Tham gia diễn đàn đã lâu, đọc được nhiều …

# **Công tác R&D trong bất động sản**

Tham gia diễn đàn đã lâu, đọc được nhiều bài chia sẻ rất hay và bổ ích của rất nhiều anh chị trong group. Những kiến thức thực tế, được trải nghiệm, không hề có trong sách vở, hay trường lớp đào tạo. Hôm nay, em xin chia sẻ công tác R&D trong một Chủ đầu tư BDS. Hy vọng, nó sẽ góp phần đưa ra những góc nhìn, quan điểm về mặt thị trường, sản phẩm cho anh chị em.

> *R&D là gì ? Các chỉ số quan trọng cần quan tâm ? Các kỹ năng cần có của một R&D; Góc nhìn của một R&D đối với thị trường*

R&D: Reseach & Development; Cụm từ nghiên cứu & phát triển sản phẩm có lẽ khá phổ biến trong các nghành khác, tuy nhiên, trong lĩnh vực bất động sản, mọi người thường hay nhầm lẫn khái niệm này với khái niệm đầu tư. Công tác nghiên cứu & phân tích số liệu, đề xuất phát triển là một khái niệm có từ lâu, nhưng thường không được để ý và lưu tâm. Nó thường bị đánh đồng vào bộ phận Đầu Tư hoặc bộ phận Nghiên cứu thị trường. Có lẽ, nếu bạn nào đã từng công tác ở các Chủ đầu tư lớn, một báo cáo của Salvill, CBRE, JLL… có giá từ 20 – 30.000 $ là không lạ. Câu hỏi, làm sao để 01 chủ đầu tư có thể chi ra cho một bản báo cáo như vậy ? Đó chính là công tác nghiên cứu, tập hợp số liệu, phân tích và đề xuất phát triển.

Công việc của một R&D trong lĩnh vực bds là gì: Đó chính là việc nghiên cứu khảo sát thị trường; Phân tích số liệu; đưa ra nhận định dựa vào các số liệu thu thập; phát triển,đề xuất sản phẩm phù hợp theo các tiêu chí . Mình bắt đầu vào chi tiết hơn nhé:

Vì nội dung khá dài, em xin phép chia sẻ thành nhiều bài nhỏ. Để anh chị tiện theo dõi.

**Chỉ Số Kinh Tế Vĩ Mô**

Các chỉ số kinh tế Vĩ mô của địa phương nơi đang tiến hành khảo sát. Các chỉ số này thường khá ít các bạn sales để ý và nắm bắt. Tuy vậy, để đánh giá một thị trường, đây là cách nhìn từ trên đi xuống.

1 Vị trí địa lý, khả năng tiếp cận giao thông, nằm trong khu vực hành lang kinh tế, vùng kinh tế nào không ? Cái vị trí địa lý này cho biết sự tiềm năng phát triển của một địa bàn theo qui hoạch tổng thể vùng. Cái này, nếu bạn nào để ý thì có thể đưa ra nhận định được sự phát triển theo hướng dịch chuyển của các khu vực/

2. Dân số, mật độ dân số, sự chuyển dịch dân số (tỷ lệ xuất/nhập cư); trên địa bàn tỉnh

3. Quy hoạch hạ tầng giao thông: giao thông đường bộ, đường thủy, đường hàng không, cảng biển. Quy hoạch này bao gồm quy hoạch giao thông trong tỉnh, liên kết với các khu vực. Quy hoạch phát triển hạ tầng giao thông chính là một trong những cú hích quan trọng nhất kéo theo sự phát triển của thị trường bds của một địa phương. Một địa phương có đủ cả: cao tốc, cảng hàng không quốc tế, cảng hàng hải thì bạn biết tiềm năng phát triển của nó thế nào.

4. Sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế. Cái này thì hầu hết các tỉnh đều chuyển dịch. Cái này các bạn xem và so sánh tỉnh mình đang nghiên cứu với các tỉnh bên trong khu vực. Sự so sánh này giúp các bạn đưa ra nhận định về tốc độ chuyển dịch của nền kinh tế của một địa phương. Các khu công nghiệp trọng điểm, làng nghề truyền thống tại địa phương;

5. GRDP của địa phương. Tổng thu ngân sách của địa phương. Đặc biệt chú ý lượng tiền chi cho đầu tư công, hệ thống công trình hạ tầng giao thông của tỉnh. Cái này, khi làm nghiên cứu mình hết sức chú ý. GRDP bên em thường lấy số liệu 05 năm liên tiếp, để đưa ra bức tranh nhìn nhận tổng thể. So sánh với khu vực đang nghiên cứu.

6. Lượng vốn FDI đổ vào địa phương trong 5 năm. So sánh với các tỉnh khác trên địa bàn.

7. Chỉ số PCI của tỉnh, so sánh với địa bàn các tỉnh, khu vực nơi đang nghiên cứu. Các chỉ số trên, cần xem số liệu nào đã làm được, số liệu nào còn đang ở mức trung bình, yếu.

8. Quy hoạch định hướng phát triển của địa phương giai đoạn 05 năm. Điều này giúp bạn hiểu được định hướng phát triển của tỉnh trong giai đoạn này tại các khu vực.

9. Lãnh đạo tỉnh: Điều này không có trong bất cứ một báo cáo thị trường nào, tuy vậy, đối với một doanh nghiệp đầu tư như bên mình, bộ máy lãnh đạo tỉnh thường được nghiên cứu khá kỹ. Trong thời gian gần đây, bên mình có tham gia nghiên cứu 02 dự án tại TB và BG; cùng một qui mô, một kiểu dự án, tuy vậy cách làm của 02 tỉnh lại hoàn toàn khác nhau.

10.Sự hiện diện của các chủ đầu tư lớn trên địa bàn: Nhiều bạn hay tự hỏi xem Vin, Sun, … hay các ông lớn khác trên địa bàn tại sao lại có ý định đầu tư vào một tỉnh. Đó là dựa vào tầm nhìn, bộ máy phân tích dữ liêu, các thông tin chưa bao giờ được update lên báo chí…bên mình luôn đi theo vết chân lớn của những người khổng lồ.

Cách thức lấy số liệu

– Tổng cục thống kê (nghiên cứu tổng cục thống kê hàng năm)

– Quy hoạch định hướng tỉnh (UBND tỉnh. Sở KH&ĐT, sở XD)

– Về phần số liệu trong phần nghiên cứu này, các bạn hoàn toàn có thể xin, tìm được. Bạn nào chưa có, muốn nghiên cứu tỉnh nào có thể inbox mình.

Về phần nghiên cứu chỉ số Vĩ Mô khá nhàm chán. Tuy vậy, nếu bạn hiểu đầy đủ các số liệu và có một sự phân tích cho riêng mình. Tôi tin chắc bạn nắm rõ được định hướng phát triển của một địa phương.

**Phần 2: Nghiên cứu thị trường (em sẽ update sau ạ !)**


Source