Từ năm 2021 đến nay, TP.HCM chứng kiến một sự thay đổi đáng kể trong cấu trúc thị trường nhà ở với việc phân khúc căn hộ bình dân có giá dưới 25 triệu đồng/m2 dần biến mất. Nguyên nhân của hiện tượng này không chỉ do quỹ đất ngày càng thu hẹp mà còn vì các vướng mắc thủ tục pháp lý, chi phí đầu tư xây dựng cao, và sự tăng giá liên tục của bất động sản. Hiện tượng này không chỉ ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân thu nhập thấp mà còn phản ánh một sự chuyển mình trong thị hiếu và nhu cầu của thị trường.
Phân khúc căn hộ bình dân đã từng là một phần không thể thiếu của thị trường nhà ở TP.HCM, cung cấp giải pháp an cư giá rẻ cho đại đa số người dân có thu nhập trung bình và thấp. Tuy nhiên, từ năm 2021, không có dự án căn hộ mới nào trong phân khúc này được chào bán, dẫn đến một sự lệch pha nguồn cung, với sự thống trị của các căn hộ trung và cao cấp. Giá của các dự án căn hộ mới cũng đã tăng vọt, đặc biệt là ở các khu vực ngoại ô như Bình Chánh và Nhà Bè, với mức giá từ 40-50 triệu đồng/m2, xa vời với khả năng chi trả của đa số người lao động.
Sự biến mất của căn hộ bình dân đã tạo ra một khoảng trống lớn trong thị trường, gây ra nhiều khó khăn cho người dân trong việc tìm kiếm chỗ ở phù hợp với túi tiền. Những người như anh Quốc Dũng và chị Trần Kiều đã phải tìm đến các tỉnh lân cận như Bình Dương để tìm được nhà ở với mức giá phải chăng hơn. Sự lệch pha giữa cung và cầu đã khiến cho thị trường bất động sản trở nên kém linh hoạt, đồng thời tạo ra cơ hội cho các nhà đầu tư và đầu cơ bất động sản, đẩy giá cả lên cao không kiểm soát.
Chính quyền địa phương và các nhà hoạch định chính sách cần có những bước đi quyết liệt để giải quyết tình trạng này. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, và ông Nguyễn Vũ, Giám đốc Trung tâm giao dịch bất động sản Căn Nhà Mới, cần có sự đơn giản hóa thủ tục pháp lý và chính sách hỗ trợ để khuyến khích các chủ đầu tư phát triển các dự án nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ. Ngoài ra, cũng cần có sự rõ ràng trong hành lang pháp lý để khơi thông các dự án, từ đó tạo điều kiện cho các doanh nghiệp chủ động cơ cấu lại sản phẩm nhà ở, hướng đến nhu cầu thực của người dân.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết sự lệch pha cung cầu đang là nỗi lo đối với bài toán nhà ở an cư cho người dân ở TP.HCM. Khi nhà ở cao cấp lẽ ra chỉ chiếm tỉ lệ nhỏ nhưng trong nhiều năm qua tăng lên, chiếm tới 70-80% nguồn cung thị trường. Chính sự lệch pha này dẫn đến tình trạng đầu cơ, găm giữ, đẩy giá bất động sản lên cao.
Ông Lê Hữu Nghĩa, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng TP.HCM vẫn có thể phát triển được phân khúc nhà ở bình dân, vừa túi tiền nếu có chính sách hỗ trợ, tạo thuận lợi thủ tục pháp lý, đầu tư, xây dựng. Một dự án nhà ở xã hội, nhà vừa túi tiền hiện nay mất thời hơn cả dự án nhà ở thương mại, do đó cần rút ngắn quy trình này, tạo điều kiện cho chủ đầu tư.
“Doanh nghiệp thực sự rất muốn làm dự án nhà ở giá vừa túi tiền vì khi đó thanh khoản sẽ rất tốt. Thế nhưng để cấu thành giá nhà ở thì phải tính đến chi phí đất đai, chi phí xây dựng và kỳ vọng lợi nhuận của doanh nghiệp. Nếu thời gian một dự án từ làm thủ tục đến xây dựng mất đến ba năm thì rất khó. Hiện tại các dự án nhà ở xã hội bán lẫn cho thuê của công ty tôi cũng đang đợi”- ông Nghĩa chia sẻ.
TS Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia kinh tế cũng cho rằng trước hết hành lang pháp lý cần rõ ràng, các dự án được khơi thông, thì doanh nghiệp mới dám chủ động cơ cấu lại sản phẩm nhà ở, tập trung vào sản phẩm hướng đến nhu cầu thực vừa túi tiền. Nhà nước cần tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp và tạo hành lang pháp lý để dự án có thể thực hiện nhanh chóng. Ngoài ra, phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội nên có chính sách riêng, không thể xen cài trong phát triển dự án thương mại hay các dự án khu đô thị vốn dựa trên lợi ích về giá cả. Nhà nước có hỗ trợ về vốn, lãi suất thấp kéo dài 20-30 năm.
Sự biến mất của phân khúc căn hộ bình dân tại TP.HCM là một dấu hiệu báo động về sự mất cân bằng trong thị trường bất động sản, cũng như là thách thức lớn đối với mục tiêu phát triển nhà ở cho tất cả mọi người. Để đảm bảo rằng mọi người dân đều có thể tiếp cận được nhà ở phù hợp với khả năng tài chính của mình, cần có sự vào cuộc quyết liệt hơn từ phía các cơ quan chức năng và sự chủ động từ các nhà phát triển bất động sản trong việc đáp ứng nhu cầu thực tế của thị trường.
